7 Tipps für den Kauf deiner ersten Mietimmobilie

Du hast dich vielleicht schon etwas informiert und möchtest jetzt Vermieter werden. Wie du mittlerweile weisst, musst du bei einer Investition vorsichtig vorgehen, die Gesetze kennen, einige Gleichgesinnte kennen, vertrauenswürdige Mieter finden und deine Finanzen korrekt planen. Das alles ist nicht einfach. Wenn du über die Vorteile und Nachteile einer Immobilie zum Vermieten nachdenkst, dann finden du hier 7 Tipps für den Kauf deiner ersten Mietimmobilie.

7 Tipps für den Kauf deiner ersten Mietimmobilie: Warum?

Warum möchtest du eine Immobilie kaufen und danach vermieten? Du wirst damit einigen Aufwand haben und auch finanzielle Opfer bringen müssen. Sogar wenn du schon ein kleines Vermögen hat oder auf ein Erbe zugreifen kannst, dann musst du dich immer noch entscheiden, welchen der möglichen Wege du einschlagen möchtest. Also, warum möchtest du in den Immobilienmarkt investieren?

Warum möchtest du dir diese Aufgaben stellen? Viele probieren ein bisschen aus, meistens sogar neben ihrem normalen Job, weil sie von einem Lebensabend im Luxus träumen oder sie für ihre Kinder die Immobilien als Startkapital oder Erbe erarbeiten möchten. Jeder benötigt ein Warum um sein Ziel zu erreichen. Welches ist dein Warum?

Wie möchtest du wieder aussteigen?

Für die meisten Investitionen muss man sich überlegen, wie man wieder aussteigen möchte. Die eigene Lebenszeit ist begrenzt, man muss sich also genau überlegen, wie man langfristige Investitionen angehen und beenden möchte. Das ist natürlich keine Muss. Schadet aber sicherlich nicht.

Ich habe diesen interessanten Inflationsrechner verwendet, um mich mit der Steigerung der Preise und dem Phänomen des Zinseszinses zu beschäftigen. Bei einer Inflation von von 2,7 % verdoppeln sich die Preise etwa alle 25 Jahre. Wenn du langfristig planst, muss deine Investition also mit der Inflation mithalten können.

In dieser Statistik von Statista kannst du sehr gut erkennen, dass du in den letzten 10 Jahren eine sehr gute Preisentwicklung bei Immobilien erreichen konntest.

Wenn du selbst Bauunternehmer bist, dann kannst du sehr gute Renditen erwirtschaften. Wenn du dich selbst du Instandhaltung kümmerst, dann kannst du bis zu 600 % erwirtschaften. Du musst idealerweise auch nur einen geringen Anteil Eigenkapital einbringen. Vielleicht hast du nur 10.000 Euro, kaufst aber für 100.000 Euro eine Immobilie. Mit etwas Glück ist diese Immobilie in 25 Jahren 500.000 Euro wert. Der Bank schuldest du aber nur knapp 100.000 Euro. Du hast also 400.000 Euro erwirtschaftet. Sogar nach der Inflation ist das ein schönes kleines Polster für die Rente. Wenn du dir 5 Immobilien kaufst, dann musst du nur eine verkaufen um die Schulden aller zu bezahlen. Dann bleiben dir 4 Immobilien, die du behalten und weiter vermieten und auch vererben kannst.

Mach dir also einen genauen Plan, damit du erfolgreich wirtschaften kannst und auch am Ende deines Investitionszeitraumes gut dastehst.

7 Tipps für den Kauf deiner ersten Mietimmobilie: Hast du genügend Zeit?

Die Verwaltung der Immobilien und Mieter kann einiges an Zeit verschlingen. Wenn du dein Warum und deinen Ausstiegsplan kennst, dann musst du dich fragen, ob du auch genügend Zeit hast, um den zusätzlichen Anforderungen gerecht zu werden. Schließlich dürfen weder dein eigentlicher Job noch deine Familie und deine Kinder zu kurz kommen. Hier musst du ehrlich zu dir sein. Wenn du dich übernimmst, dann kannst du nicht nur deine Immobilien, sondern auch deine Familie verlieren. Und das ist es niemals wert.

Habe ich das Zeug zum Vermieter?

Viele werden Vermieter, weil sie sich für diese Art von Arbeiten begeistern können. Wenn man für jede kleine Arbeit einen Spezialisten anheuern muss, dann kann aus einem profitablen Geschäft sehr schnell ein Verlustmacher werden.

Sehr gute Vermieter haben ein Verständnis für die Gewerke in einer Immobilie und ein gutes Netzwerk an Handwerkern. Im besten Fall ist dein Vater ein Pflasterer, dein Bruder ein Klempner, dein Cousin ein Elektriker und du selbst kannst Maler- und Dekorationsarbeiten übernehmen. Und deine Mutter und deine Schwester sind Stammkunden bei IKEA und können Möbel nicht nur passend und kostengünstig aussuchen, sondern auch aufbauen.

Und deine Familie ist sicher daran interessiert, dass du erfolgreich mit deinen Investitionen bist. Diese Art von Unterstützung kannst du insbesondere als Fix-und-Flipper sehr gut gebrauchen.

Lage, Lage, Lage

Von den 7 Tipps für den Kauf deiner ersten Mietimmobilie ist die Lage deiner Immobilie besonders wichtig. Als Vermieter musst du Immobilien einkaufen. Wenn in deiner Gegend die Preise aber schon sehr stark gestiegen sind, dann macht es vielleicht Sinn in einer etwas entfernten Gegend zu suchen.

Das gilt übrigens auch andersherum. Wenn du in einer strukturschwachen Gegend lebst, mit fallenden Preisen, dann kann es auch Sinn machen in bessere Gegenden zu investieren. Sonst kannst du mit deinen Immobilien nicht die Inflation schlagen.

Plane die Kosten realistisch

Die kurz- und langfristigen Folgen musst du immer genau planen. Kurzfristig musst du immer sicherstellen, dass du alle Zahlungsverpflichtungen im Zusammenhang mit dem Haus leisten kannst. Langfristig musst du gut planen, damit du immer ausreichend Rücklagen aus deinen Mieteinnahmen zur Verfügung hast, um auch größere Projekte finanzieren zu können. Sei hier konservativ und plane immer einen Puffer ein. Denn nichts ist unangenehmer als ein Kredit für eine ungeplante Heizungssanierung, weil du es verpasst hast, rechtzeitig Rücklagen zu bilden.

Kenne die rechtlichen Rahmenbedingungen

Von den 7 Tipps für den Kauf deiner ersten Mietimmobilie kann man diesen Punkt gar nicht genug betonen. Du musst dafür Sorge tragen, dass an der Immobilie Nichts eine Gefahr für die Mieter darstellt. Das beginnt bei der Statik, betrifft die Elektro- und Wasserinstallation und auch Dinge wie Schimmel und sonstige Schadstoffe. Auch musst du Sorge tragen, dass Rauch- bzw. Feuermelder zum Schutz der Fluchtwege installiert und gewartet sind.

In diesem Bereich darfst du keine Kompromisse eingehen.

Zusammenfassung: 7 Tipps für den Kauf deiner ersten Mietimmobilie

Wenn du noch überlegst, ob du Vermieter werden sollst, dann studiere diese Tipps sorgfältig:

• Alles im Leben braucht ein Warum. Möchtest du deinen Kindern einen guten Start ins Leben ermöglichen? Eine große Summe oder eine Immobilie vererben? Oder früher in Rente gehen?
• Du brauchst einen Exit-Plan und ein End-Datum. Dann kannst du eine Investitionen entsprechend zeitlich planen und rechtzeitig verkaufen.
• Wenn du mehrere Immobilien vermietest, dann ist das eine nicht zu unterschätzende zeitliche Aufgabe. Also stelle sicher, dass du diese Zeit auch aufwenden kannst.
• Kennst du dich mit Immobilienarbeiten aus und hast du Zugriff auf Handwerker, die dir helfen können?
• Kaufe nur in Gegenden die mindestens mit der Inflation in den Preisen steigen. Gehe aber nicht zu weit von deinem Wohnort weg, damit du dich noch selbst darum kümmern kannst.
• Plane alle durch die Immobilienvermietung entstehenden Kosten langfristig, sorgfältig und konservativ.
• Gehe bei rechtlichen Themen kein Risiko ein, informiere dich und hole dir bei Bedarf Rat.

Einsteiger Anfang Loslegen Tipps.