Instandhaltung der Mietimmobilie

Überblick

Vermietung ist ein langfristiges Geschäft, deswegen musst du gut auf deine Immobilien aufpassen. Du solltest deswegen die Instandhaltung der Mietimmobilie niemals dem Mieter überlassen, das ist nicht dessen Aufgaben. Natürlich müssen diese ihren Pflichten nachkommen und die Immobilie sauber halten. Aber ansonsten sind sie nicht dafür verantwortlich. Was musst du also tun, um böse Überraschungen zu vermeiden. Hier findest du die besten Tipps, um deine Immobilie immer in Schuss zu halten.

Führe Wartungsmaßnahmen regelmäßig aus

Keine regelmäßigen Wartungsarbeiten durchzuführen ist ein Fehler, den viele Vermieter begehen. Viele denken, dass man Instandhaltung und Verbesserungen nur zwischen den Vermietungen durchführt. Wenn du glücklicherweise einen langfristigen Mieter finden konntest, dann macht es Sinn, ihn mit der guten Instandhaltung der Mietimmobilie weiter an dich zu binden.

Viele Mieter möchten in einer Wohnung leben, die in sehr gutem Zustand ist. Und ziehen aus, wenn ihnen die Immobilie nicht mehr gefällt. Dann musst du trotzdem deine Immobilie wieder in Schuss bringen und zusätzlich einen neuen Mieter finden. Baue deswegen einen guten Draht zu deinen Mietern auf und biete ihnen bei Bedarf Instandhaltungsmaßnahmen an. Dann werden sie auf Dauer glückliche Mieter von dir bleiben.

Regelmäßige Überprüfung

Wir haben regelmäßige Überprüfungen deiner Immobilien in diesem Blog schon mehrfach besprochen und sie sind auch sehr wichtig, aber du musst hier klug und rücksichtsvoll vorgehen.

Dir gehört zwar die Immobilie, aber sobald deine Mieter eingezogen sind, ist es ihr Zuhause. Und dann musst du ihre Privatsphäre schützen. Wenn du hier rücksichtslos vorgehst, dann kannst du deine Mieter verlieren.

Es gibt vier Kategorien von Kontrollen:

Einzugskontrolle: Hierbei erstellst du gemeinsam mit dem Mieter ein Protokoll, das den Zustand der Immobilie komplett dokumentiert. Hier kannst du festhalten, was neu, fast neu oder schon alt ist.

Kontrolle im Vorbeifahren: Du kannst beim Vorbeifahren einen kurzen Blick auf deine Immobilie werfen. Dabei kannst du nicht viel kontrollieren. Aber du erkennst, ob der Garten gepflegt wird oder ein unerlaubtes Haustier gehalten wird.

Routine-Kontrolle: Die meisten Mieter wissen es zu schätzen, wenn du alle 3 bis 6 Monate die Immobilie kontrollierst, solange du einen Termin vereinbarst. Hier kann dir der Mieter mitteilen, wenn er auf Probleme gestoßen ist oder dich auf Kleinigkeiten hinweisen, die er dir sonst nicht melden würde.

Auszugskontrolle: Beim Auszug musst du gemeinsam überprüfen, ob alles noch wie nötig funktioniert und die Aufteilung der notwendigen Arbeiten besprechen. Natürlich werden hier auch Schäden festgehalten, die aus der Mietkaution bezahlt werden müssen.

Checkliste für Wartung

Nachdem du einen regelmäßigen Kontroll-Rhythmus etabliert hast, musst du dir überlegen, was du genau überprüfen möchtest. Neben Sauberkeit und Einhaltung der Haustierregelung solltest du besonders auf erste Anzeichen von Problemen achten, die sich zu großen Dramen entwickeln könnten.

Es gibt auch viele Probleme die ein junger, unerfahrener Mieter dir gar nicht sagen kann, weil er die ersten Anzeichen nicht richtig deutet. Oder er will dich nicht mit Nichtigkeiten behelligen. Und bevor du reagieren kannst, hat sich dieser kleiner Wasserfleck oder der kleine Schimmelfleck zu einem großen Schaden entwickelt.

Eine typische Liste beinhaltet folgende Punkte:

Prüfe die Rauch- und CO2-Melder
Teste die Feuerlöscher
Prüfe auf Ungeziefer
Kümmere dich um die Standsicherheit der Bäume auf dem Grundstück
Halte die Abläufe frei
Suche nach Wasserschäden, besonders nach Regen oder der Schneeschmelze
Tausche Luftfilter
Prüfe den sicheren Sitz von Türgriffen, Schlössern und Wasserhähnen
Prüfe die Dichtigkeit von Silikon-Dichtungen in Küche, Dusche und Badewanne

Erstelle einen Zeitplan für regelmäßige Wartungsmaßnahmen

Es ist wichtig, dass du einen realistischen Blick auf die Instandhaltung der Mietimmobilie hast. Kleine günstige Mietshäuser sollten nicht mit teuren Möbeln oder Armaturen ausgestattet werden. Dann kannst du aber auch nicht erwarten, dass Teppiche oder Böden länger als drei Jahre halten. Auch ein günstiger Sofa wird ersetzt werden müssen.

Wenn du einen Plan für notwendige Ausgaben erstellst, dann kannst du Rücklagen bilden und wirst niemals böse überrascht. Und deine Mieter freuen sich, wenn sie in den Genuss der Instandhaltung kommen. Dann werden dir deine Mieter auch länger erhalten bleiben.

Budget für Instandhaltung der Mietimmobilie

Wie erstellst du also ein Budget für die Instandhaltung? Dabei darfst du nur die Mieteinnahmen heranziehen und niemals die Mietkaution. Diese musst du sicher verwahren.

Wieviel du zurücklegen musst, hängt auch sehr stark von der Art der Immobilie ab. Eine Neubauwohnung wird viel weniger Wartung erfordern als ein altes Haus. Du weisst aber, dass dein Haus ein neues Dach in 10 Jahren benötigt, also kannst du schon heute dafür Rücklagen bilden.

Die 1 %-Regel besagt, dass du 1 % des Wertes der Immobilie als Rücklagen bildest. Dies wären dann 1.000 € für eine Immobilie, die 100.000 € Wert hat. Diese Werte schwanken aber so stark, dass du dir hierüber intensiv Gedanken machen musst. Es gibt auch sehr gute Tools, die dir hier als Einstieg in die Thematik dienen können.

Grundsätzlich solltest du bei dem Thema Instandhaltungsrücklage für deine Mietimmobilie vorsichtig agieren, damit du immer genügen Geld für die nötigen Arbeiten hast.