Vermietung: Lagen mit guter Zukunft entdecken

Als erfolgreicher Vermieter musst du immer auf die gute Lage deiner Immobilien achten. Bei den bestehenden sehr guten Lagen für Vermietimmobilien musst du aber immer damit rechnen, dass sich die Rendite etwas schmäler ausfällt. Schließlich wissen auch alle anderen Investoren um die gute Lage. Es kann also durchaus sehr rentabel sein, wenn du Lagen mit guter Zukunft entdecken kannst, um dann von der positiven Entwicklung zu profitieren. Denn dann kannst du noch zu günstigeren Preisen einkaufen und darfst auf eine bessere Rendite hoffen.

Worauf du dabei achten solltest, findest du in dem folgenden Artikel.

Lage, Lage, Lage

Sprichwörtlich zählen für dich als Immobilieninvestor nur drei Dinge: die Lage, die Lage und die Lage. Hierbei gibt es viel zu beachten. Du musst die richtige Region wählen, die richtige Makrolage und zusätzlich noch die richtige Mikrolage des direkten Umfeldes deiner Immobilie.

Bei der Auswertung dieser verschiedenen Faktoren stehst du allerdings in direkter Konkurrenz mit allen anderen Immobilieninvestoren, die auch alle die gleichen Informationen zur Verfügung haben. Es ist also eine besondere Herausforderung trotz dieser Konkurrenz auf eine überdurchschnittliche Rendite zu kommen.

Ein Ausweg aus dieser Situation ist, dass du dich intensiv mit der zukünftigen Entwicklung eines Standortes beschäftigst, um unterbewertete Lagen zu identifizieren, die aber aufgrund positiver zukünftiger Entwicklungen im Wert steigen und dann zu einer erstklassigen Lage werden, die neue Mieter anzieht. Hierbei solltest du besonders auf folgende Faktoren der Stadtentwicklung achten.

Lagen mit guter Zukunft entdecken: Verkehrsanbindung

Das Verkehrsnetz einer Stadt ist ständig im Wandel. Und es gibt hier auch sehr lange Vorlaufzeiten. Die Attraktivität einer Wohngegend wird aber maßgeblich von der Verkehrsanbindung mitbestimmt. Wenn zum Beispiel eine neue Straßenbahnlinie ein bisher abgeschnittenes Wohngebiet direkt mit anderen attraktiven Stadtteilen oder zum Beispiel der Universität verbindet, dann kann sich die Anziehungskraft einer Gegend sprunghaft erhöhen. Dies kann auch für eine neue Autobahnauffahrt in der Nähe oder einen neuen Nahverkehrsbahnhof gelten, der den Weg zur Arbeit von dieser Gegend deutlich einfacher macht.

Du solltest hier also die Entwicklung einer Stadt und die damit notwendig werdenden Anpassungen der Verkehrsinfrastruktur genau im Auge haben, um sich abzeichnende Veränderungen frühzeitig zu erkennen. Dann kannst du auch die Chance auf einen günstigen Einkauf deiner Vermietimmobilie nutzen und die Profite aus der positiven Entwicklung einstreichen.

Nachbargegenden

Oftmals gibt es in einer Stadt schon etablierte Trendviertel mit entsprechend hoher Nachfrage. Die damit einhergehenden hohen Mieten führen dann dazu, dass sich nicht mehr alle die gerne dort wohnen würden, diesen Standort auch leisten können. Dies führt im nächsten Schritt zu einer Verdrängung in die angrenzenden Gebiete, die noch günstiger sind, aber auch einen guten Zugang zum Trendviertel bieten.

Wenn du also ein etabliertes Trendviertel findest, dann kannst du überprüfen, ob es nicht angrenzende Gebiete gibt, die noch nicht überlaufen sind und deswegen für dich als Vermieter noch attraktive Chancen bieten, die deine Rendite auf ein höheres Niveau katapultieren können.

Hierzu benötigst du aber sehr gute Erkenntnisse in der für dich relevanten Mietergruppe, da örtliche Nähe alleine noch nicht genügt. Es muss für deine Wunschmieter auch erstrebenswert sein, dort zu leben. Und das kannst du nur im Austausch mit potenziellen Mietern erfahren.

Zuzug von Trendsettern

Wenn du nicht nur in Nachbargebiete von Trendvierteln investieren möchtest, sondern ein neu entstehendes Trendviertel am Anfang erwischen willst, dann ist es ratsam, auf das Verhalten von Trendsettern zu achten. Typischerweise etabliert sich ein Trendviertel durch eine relativ kleine Gruppe von Trendsettern, die ein Viertel für sich «entdecken». Dann entstehen erste Bars, Cafes oder Restaurants, die diese neue Klientel bedienen.

Und dies kannst du als aufmerksamer Beobachter einer Stadt schon erkennen, bevor die Maße der Nachzügler den Trendsettern nacheifert und die Preise und damit die Renditen verschlechtert.

Erholungsgebiete

Menschen suchen grundsätzlich nach der Arbeit Gegenden die einen hohen Freizeitwert bieten. Dies können Sportstätten, öffentlich Parks, Veranstaltungsstätten, Einkaufszentren und ähnliches sein. Wenn du also bemerkst, dass in einer Gegend Veränderungen vorangetrieben werden, die den Freizeit- und Erhohlungswert eines Gebietes stark erhöhen, dann kann sich dies für dich als Chance darbieten.

Denn dann wird die Nachfrage nach Mietwohnungen in dieser Gegend entsprechend steigen. Wenn du das antizipierst, dann bieten sich hier auch gute Chancen auf ein überdurchschnittliches Investment in Immobilien.

Lagen mit guter Zukunft entdecken: Unternehmensansiedlung

Ähnlich verhält es sich, wenn sich ein großes Unternehmen in einem Gebiet neu ansiedelt. Dann entsteht in den umgebenden Wohngebieten die Nachfrage manchmal nach hunderten oder gar tausenden neuen Wohnungen. Du musst dir also die Frage stellen, wo genau die neuen Mitarbeiter einer Firma wohnen werden, wenn die Firma ihren Standort dort eröffnet, um als früh diese neue Nachfrage mit bedienen zu können. Hier gibt es auch einen neuen Trend nach Werkswohnungen, der diesen Zusammenhang nachvollziehbar untermauert.

Zusammenfassung: Lagen mit guter Zukunft entdecken

Wenn du Lagen mit guter Zukunft entdecken möchtest, dann solltest du folgende Punkte im Blick behalten:

• Bessere Verkehrsanbindung kann bisher unerreichbare Gegenden in den Fokus rücken
• Wenn es schon etablierte und überlaufene Trendviertel gibt, dann kann der rechtzeitige Fokus auf attraktive Nachbargegenden gute Chancen bieten
• Während der Entstehung eines neuen Trendviertels deutet der Zuzug von Trendsettern auf eine später erhöhte Nachfrage der Nachzügler
• Freizeit ist sehr wichtig für Mieter, deshalb bieten neue Erholungsgebiete eine große Aufwertung eines Standortes
• Und Unternehmensansiedlung führen in der Regel zu einer erhöhten Nachfrage in den angrenzenden Wohngebieten, die du frühzeitig nutzen kannst.

Lage Makrolage Mikrolage Standort.