Mietvertrag ändern: Alles, was Sie als Vermieter wissen müssen!

Einen Mietvertrag ändern kann für Vermieter eine sinnvolle Maßnahme sein, um den veränderten Bedingungen des Marktes gerecht zu werden oder die Rentabilität zu erhöhen.

Ob es um die Anpassung der Miethöhe, die Regelung von Schönheitsreparaturen oder die Anpassung von Nebenkosten geht – eine Vertragsänderung erfordert Fingerspitzengefühl und rechtliches Wissen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Schritte notwendig sind und worauf Sie als Vermieter achten müssen, um einen Mietvertrag rechtssicher zu ändern.

Kann ein Mietvertrag einfach geändert werden?

Ein Mietvertrag kann in der Regel nicht einseitig geändert werden, denn Änderungen am Mietvertrag bedürfen in Deutschland der Zustimmung aller Vertragsparteien. Bei Änderungen ist es zudem wichtig, dass jede Modifikation schriftlich festgehalten und von beiden Seiten unterzeichnet wird.

Natürlich gibt es auch Ausnahmen, bei denen bestimmte Vertragsänderungen bereits im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart oder gesetzlich legitimiert sind. Dennoch bleibt die Zustimmung der Mieter in den meisten Fällen unerlässlich. Ein professionell vorausgefüllter Mietvertrag mit den richtigen Klauseln kann bestimmte Anpassungen erleichtern, sodass keine erneute Zustimmung der Mieter erforderlich ist.

Mietvertragsänderungen ohne erneute Zustimmung

In bestimmten Fällen sind Mietvertragsänderungen ohne erneute Zustimmung der Mieter  oder auch Vermieter möglich, wenn sie bereits zuvor im Mietvertrag vereinbart wurden. Diese vertraglichen Änderungsvorbehalte ermöglichen es einer Partei, unter bestimmten Voraussetzungen Änderungen vorzunehmen. Solche Vorbehalte betreffen typischerweise folgende Bereiche:

• Preisanpassungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen: Diese erlauben eine Anpassung der Miete an ortsübliche oder angemessene Miethöhe.
• Verlängerungsoption: Diese Klausel gestattet dem Mieter, das Mietverhältnis einseitig zu verlängern, bevor die Mietzeit endet.
• Echte Nachmieterklausel: Sie gibt dem Mieter das Recht, einen Nachmieter vorzuschlagen, der den Mietvertrag nach Zustimmung des Vermieters übernimmt.

Diese vertraglich festgelegten Vorbehalte sind allerdings keine einseitigen Änderungen am Mietvertrag, da sie bereits bei Vertragsunterzeichnung von allen Parteien akzeptiert wurden.

Gesetzlich erlaubte Mietvertragsänderungen

In bestimmten Fällen erlaubt das Gesetz Mietvertragsänderungen ohne Einwilligung der Mieter, um den Wohnungsmarkt dynamisch zu halten. Diese gesetzlichen Ausnahmen betreffen Änderungen am Mietvertrag in den folgenden Bereichen:

• Mieterhöhung nach Modernisierung: Nach § 555b BGB können Vermieter die Miete um bis zu 8 % der Modernisierungskosten erhöhen. Dies umfasst Maßnahmen wie den Einbau eines Aufzugs oder die energetische Sanierung.
• Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Nach § 558 BGB kann die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden, sofern die Miete 15 Monate unverändert war und innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % gestiegen ist. In angespannten Märkten beträgt die Grenze 15 %.
• Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen: Gemäß § 560 Abs. 4 BGB können sowohl Vermieter als auch Mieter nach einer Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungen vornehmen. Dies geschieht durch eine Erklärung in Textform.
• Fortsetzungsanspruch des Mieters bei befristeten Mietverhältnissen: Normalerweise endet das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Befristung. Tritt der Befristungsgrund später ein oder entfällt, kann der Mieter nach § 575 Abs. 3 S. 1 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen.
• Mieterwechsel: Bei Wohngemeinschaften ist die Änderung der Belegung kompliziert, jedoch regelt § 1568a BGB, dass nach einer Scheidung die Wohnung einem Ehegatten oder Lebenspartner zugesprochen werden kann, selbst wenn dieser nicht im Mietvertrag stand.

Diese gesetzlichen Möglichkeiten erfordern keine Zustimmung der Parteien im Mietvertrag. Stellen Sie als Vermieter jedoch sicher, dass alle Änderungen und Anpassungen innerhalb der rechtlichen Rahmenbedingungen bleiben.

Ist eine Mietvertragsänderung bei neuen Mitbewohnern notwendig?

In Wohngemeinschaften stellt sich oft die Frage, ob der Mietvertrag bei neuen Mitbewohnern geändert werden muss. Die Notwendigkeit hängt von der Vertragskonstellation ab, folgende Konstellationen gibt es am häufigsten:

• Hauptmieter mit Untermietern: Der Mietvertrag muss nur angepasst werden, wenn der Hauptmieter auszieht. Untermieter haben keinen automatischen Anspruch auf Vertragsübernahme.
• Gemeinsamer Hauptmietvertrag: Bei neuen Mitbewohnern ist eine Änderung nötig, um den neuen Hauptmieter aufzunehmen. Optionen sind eine vertragliche Einigung oder ein neuer Mietvertrag mit allen Beteiligten.
• Individuelle Mietverträge pro Zimmer: Hier wird ein separater Mietvertrag für den neuen Mitbewohner abgeschlossen, zum Beispiel in einer WG, ohne den bestehenden Vertrag zu ändern.

Diese Anpassungen sichern klare rechtliche Verhältnisse für neue Mitbewohner und vermeiden zukünftige Konflikte.

Muss ein Mietvertrag geändert werden, wenn der Partner einzieht?

Wenn ein neuer Partner in eine Mietwohnung einzieht, ist nicht zwangsläufig eine Änderung des Mietvertrags erforderlich. Das Mietrecht erlaubt es, nahestehende Personen wie Ehepartner oder eigene Kinder aufzunehmen, ohne dass die Zustimmung des Vermieters nötig ist. Eine bloße Information an den Vermieter reicht aus.

Bei unverheirateten Paaren sieht die Rechtslage anders aus: Hier ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich, da der Lebenspartner als „Dritter“ gemäß § 540 BGB gilt. Es gibt demnach mehrere Optionen für den Einzug eines Partners:

1. Der Partner kann ohne Änderung des Mietvertrags lediglich als Bewohner einziehen, allerdings ohne Mieterrechte.
2. Alternativ kann der Partner als gleichberechtigter Mieter in den Vertrag aufgenommen werden, was die Zustimmung des Vermieters erfordert.
3. Schließlich besteht die Möglichkeit, dass der Hauptmieter mit dem Einverständnis des Vermieters einen Untermietvertrag mit dem Partner abschließt.

Diese Optionen bieten Flexibilität je nach den individuellen Bedürfnissen der Mietparteien.

Verteilerschlüssel für die Nebenkosten nachträglich ändern

Die nachträgliche Änderung des Verteilerschlüssels für Nebenkosten ist ein gängiges Anliegen vieler Vermieter. Laut § 556a BGB dürfen Sie als Vermieter den Verteilerschlüssel für die Betriebskosten unter bestimmten Voraussetzungen ändern. Wichtig ist, dass diese Änderung schriftlich und vor Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums erfolgt, denn eine Anpassung im laufenden Jahr ist nicht zulässig.

Bei der Änderung des Verteilerschlüssels muss der Anteil der Mieter am Verbrauch und an der Verursachung der Kosten berücksichtigt werden. Ferner müssen alle Nebenkosten, die zuvor nach altem Schlüssel berechnet wurden, vor der Anwendung des neuen Schlüssels herausgerechnet werden. Durch sorgfältige Beachtung dieser Vorgaben können Konflikte vermieden und eine faire Kostenverteilung sichergestellt werden.

FAQs

Kann man einen bestehenden Mietvertrag ändern?

Ja, ein bestehender Mietvertrag kann geändert werden, wenn beide Vertragsparteien einverstanden sind. Änderungen müssen schriftlich festgehalten werden, um rechtliche Klarheit zu schaffen. Typische Anpassungen betreffen Mieterhöhungen, Nebenkostenregelungen oder die Aufnahme neuer Mieter.

Was ist eine Änderungskündigung im Mietvertrag?

Eine Änderungskündigung erfolgt, wenn der Vermieter das Vertragsverhältnis kündigt, um es mit geänderten Bedingungen fortzuführen. Der Mieter kann die neuen Bedingungen akzeptieren oder die Kündigung annehmen. Diese Maßnahme dient der Anpassung an neue Gegebenheiten, wie etwa Modernisierungen.

Kann man den Namen im Mietvertrag ändern?

Ja, der Name im Mietvertrag kann geändert werden, beispielsweise bei Namensänderungen durch Heirat. Eine schriftliche Änderungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ist erforderlich, um die Korrektur rechtskräftig zu machen und Missverständnisse zu vermeiden.

Kann man einen Mietvertrag auf eine andere Person umschreiben?

Ein Mietvertrag kann auf eine andere Person umgeschrieben werden, indem der Vermieter zustimmt und ein neuer Vertrag aufgesetzt wird. Dies geschieht oft bei Mieterwechseln innerhalb von Wohngemeinschaften oder bei einer Übertragung des Mietverhältnisses.

Wann ist ein Nachtrag zum Mietvertrag erforderlich?

Ein Nachtrag zum Mietvertrag ist erforderlich, wenn wesentliche Vertragsbedingungen geändert werden, wie Mieterhöhungen, Änderung des Verteilerschlüssels für Nebenkosten oder die Aufnahme zusätzlicher Mieter. Der Nachtrag muss schriftlich erfolgen, um rechtliche Gültigkeit zu gewährleisten und klare Verhältnisse zu schaffen.

Fazit: Rechtssichere Änderungen am Mietvertrag 

Mietvertragsänderungen sind oft notwendig, um den dynamischen Anforderungen des Mietverhältnisses gerecht zu werden und sowohl die Interessen der Vermieter als auch der Mieter zu wahren.

Egal ob es sich um die Anpassung von Mietkosten, Änderungen bei den Nebenkosten oder die Regelung von Mietverhältnissen handelt – entscheidend ist, dass alle Anpassungen klar und rechtlich einwandfrei dokumentiert werden. So lassen sich Missverständnisse vermeiden, Leerstand minimieren und stabile, langfristige Mietverhältnisse sichern.

Eine Immobilienverwaltungssoftware wie Rentila kann Vermietern dabei helfen, den Überblick über alle Änderungen zu behalten und ihre Verwaltungsaufgaben effizient zu organisieren.

Vermieter.