Einen guten Mieter finden

Sie haben sich als Eigentümer entschlossen, ihre Wohnung zu vermieten. Dann stehen Sie vor dem Problem, einen guten Mieter zu finden. Und dieser soll die Wohnung pfleglich behandeln und die Miete sicher zahlen. Außerdem soll er sich in die Hausgemeinschaft einfügen. Sicher ist die Angst, keinen guten Mieter zu finden, eine große Belastung.

Doch keine Sorge. Sie müssen nur ein paar Punkte beachten. Dann ist es wahrscheinlich, dass Sie einen guten Mieter finden. Hier erfahren Sie, welche Punkte wichtig sind.

Mit der Selbstauskunft einen guten Mieter finden

Sie können Ihr Mietobjekt selbst inserieren oder über einen Makler vermitteln lassen. Dabei empfiehlt es sich, bei der ersten Kontaktaufnahme eine Selbstauskunft der Mieter zu erbitten. Darin teilt der Interessent dem Vermieter einige wichtige Daten mit. Diese sind für die Entscheidung  essentiell.

Eine ordnungsgemäße Selbstauskunft ist ein erstes Indiz dafür, wie seriös ein Mietinteressent ist.

In eine Selbstauskunft gehören Angaben zu folgenden Punkten:

• Voller Name und aktuelle Anschrift. Der Personalausweise sollte bei Vertragsschluss vorgelegt werden
• Geburtsdatum
• Beruf, Arbeitsstelle und ggf. Arbeitgeber
• Einkommen

Je nach Beschäftigungsverhältnis des Bewerbers dienen die folgenden Unterlagen dem Einkommensnachweis:

Bei Angestellten:

• Letzter Steuerbescheid
• Letzte 3 Lohnbescheide
• Arbeitsvertrag oder eine Arbeitgeberbescheinigung

Bei Selbständigen:

• Bilanz / Erfolgsrechnung / Geschäftsabschluss
• Nachweis über die aktive Selbständigkeit, z.B. Handelsregisternummer

Bei Auszubildenden und Studierenden:

• Statusbescheinigung, z.B. Ausbildungsvertrag oder Immatrikulationsbescheinigung
• Einkommensnachweise, z.B. BAföG-Bescheide, Nebenjobs oder Bürgschaft der Eltern

Bei Rentnern und Pensionären:

• Steuer- und/oder Rentenbescheide

sowie bei Arbeitslosen:

• Bescheid über Arbeitslosengeld
• Nachweis über Arbeitslosengeldzahlungen der letzten 3 Monate

Zulässige und unzulässige Fragen

Neben diesen Basisangaben wünschen sich Vermieter häufig noch die Beantwortung  weiterer Fragen. Das ist verständlich, denn als Vermieter wollen Sie das Risiko minimieren. Und zu diesem Zwecke viele Informationen über zukünftige Mieter einholen.

Doch Vorsicht: Nicht alle Fragen sind zulässig. Die Rechtsprechung hat bereits eine ganze Reihe an Fragen für unzulässig erklärt. Daneben sollten Sie auch die Rechte und Privatsphäre des Bewerbers respektieren. Vor allem in Gebieten mit hoher Mietnachfrage.

Übersicht unzulässiger und zulässiger Fragen

Und nicht in allen Fragen urteilen die Gerichte einheitlich. Aber bei manchen Fragen herrscht kein Zweifel:

Anzahl der Personen, die mit einziehen	Zulässig
Gehaltsabrechnungen	Zulässig
Mietschulden	Zulässig
Pfändung des Arbeitseinkommens oder andere Zwangsvollstreckungsmaßnahmen	Zulässig
Nutzung des Wohnraums (privat / gewerblich)	Zulässig
Beabsichtigte Haustierhaltung	Zulässig
Rauchgewohnheiten	i.d.R. unzulässig, da Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt.
Krankheiten oder Behinderungen	Unzulässig
Hautfarbe und Religion	Unzulässig
Mitgliedschaft im Mieterverein oder einer Partei	Unzulässig
Hobbys und Musikgeschmack	Unzulässig, an die Hausordnung und Ruhezeiten müssen sich natürlich auch Fans lauter Heavy-Metal-Musik halten.
Frage nach laufendem Ermittlungsverfahren	Unzulässig
Vorstrafen	Unzulässig
Rechtliche Bettreung	Unzulässig
Einkommensverhältnisse von Angehörigen	Unzulässig, außer sie werden Mitbesitzer oder Bürgen

Ist eine Frage unzulässig, so darf der Interessent auch bewusst lügen. Folgen im Falle des Einzugs: keine.

Ist eine Frage des Vermieters jedoch zulässig gewesen und der Mieter hat bewusst falsche Angaben an, dann hat dies Folgen. So hat der Vermieter den Vertrag anfechten oder Schadensersatz fordern. Aber eventuell auch fristlos kündigen. Hat der Mieter über sein Einkommen gelogen, besteht die Möglichkeit der Kündigung sogar dann, wenn der Mieter die Miete zahlt.

Selektion, um einen guten Mieter zu finden

Haben Sie nun die „harten Fakten“ zusammengetragen, müssen diese ausgewertet werden. Und sie müssen eine Entscheidung zu treffen. Dafür sollten Sie sich unbedingt erst festlegen, welche Vorstellungen Sie selbst für die nächsten Jahre haben.

Käme Ihnen beispielsweise eine kurze Mietdauer gelegen? Oder bevorzugen Sie einen Langzeitmieter? In letzterem Falle wäre z.B. der erfolgreiche Geschäftsmann auf den ersten Blick die bessere Wahl. Bei näherem Hinsehen könnte aber die alleinerziehende Mutter eher Ihrem Profil entsprechen. Denn diese wird vermutlich länger an einem Ort leben wollen. Zum Beispiel ein Student hingegen wird höchstwahrscheinlich nach dem Abschluss nicht dauerhaft in seiner Studentenwohnung weiterleben wollen. Und wäre damit ein guter Mieter für Eigentümer, die Ihre Wohnung in einigen Jahren selbst bewohnen wollen. Hier käme auch ein Zeitmietvertrag infrage.

Auch der Bewerber mit dem höchsten Einkommen ist nicht zwangsläufig der beste Mieter. Er kann entsprechend hohe Verpflichtungen haben. Grundsätzlich gilt für Mieter: Die Miete sollte ein Drittel des Nettoeinkommens nach Möglichkeit nicht übersteigen. Das gilt auch als Anhaltspunkt für Mieter. In einigen Städten ist das allerdings kaum machbar. Ab 50 % sollten Vermieter nachhaken, ab 75 % sind Mieter sogar in der Aufklärungspflicht. Arbeitslose Mieter sind ebenso vielen Vermietern willkommen, sofern diese die Miete direkt von der Agentur für Arbeit überweisen lassen. Diese Mietzahlungen gehen in der Regel sehr zuverlässig ein.

Auch Ihr Bauchgefühl sollten Sie nicht zu kurz kommen lassen. Wie wirkten z.B. Körpersprache und Tonfall während eines Besichtigungstermins auf Sie? Ist schon die der Erstkontakt kompliziert oder zielführend? Fühlten Sie sich mit einem Interessenten auf einer Wellenlänge oder hatten Sie ein ungutes Gefühl?

Bonität des Mieters überprüfen

Unbezahlte Mieten kommen meistens im Zuge eines Einkommensausfalls (Arbeitsplatzverlust, Scheidung, Unfall …) vor. Um die Risiken zu minimieren, sorgen Sie vor und überprüfen Sie die Bonität Ihres Mieters!

Neben der Vorlage von Einkommensnachweisen gibt es noch drei weitere  Wege, die Bonität und Zuverlässigkeit des Mietinteressenten zu beurteilen:

• SCHUFA-Auskunft
• Bürgschaft
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Die SCHUFA-Auskunft k̦nnen Sie sich vom Bewerber vorlegen lassen oder Рwenn Sie Vertragspartner der SCHUFA sind Рmit Einwilligung des Bewerbers selbst einholen.

Auch das beste Auswahlverfahren schützt nie zu 100 % vor Mietausfall. Sie können das Risiko durch die Erhebung wichtiger Fakten und Ihre Menschenkenntnis jedoch auf ein Minimum reduzieren.

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