Eigentümer und Mieter, die vor der energetischen Sanierung der Mietimmobilie stehen

Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) sieht die energetische Verbesserung von Neu- und Altbauten vor, um sich einem klimaneutralen Gebäudestand anzunähern. Mit der Verordnung kommen jedoch auch Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern. Insbesondere sieht die Verordnung die Vorlagepflicht eines Energieausweises durch den Vermieter und die Umlegung der Energieausweiskosten auf den Mieter vor. Als Folge der durch die Verordnung begünstigten energetischen Maßnahmen kann der Vermieter die energetischen Modernisierungen in Form einer Mieterhöhung auf den Mieter umlegen, welcher kein Mietminderungsrecht während der Ausführung, jedoch ein außerordentliches Kündigungsrecht erhält.

Die Bedeutung der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014)

Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, bis 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudestand zu erreichen. Zu diesem Zweck wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) erlassen.

Diese sieht vor, dass Vermieter in allen kommerziellen Immobilienanzeigen bestimmte Energiekennwerte aufführen müssen. Die Energiekennwerte dienen der Information des Mieters über die energetische Qualität eines Mietshauses. Zu beachten ist hierbei, dass sich die Werte auf die Wohnfläche und nicht auf die Gebäudenutzfläche beziehen.

Pflichtangaben für Wohngebäude:

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
• der entsprechende Kennwert (Endenergiebedarf, Energieverbrauchskennwert),
• Baujahr,
• Angaben zur Befeuerungsart (wesentliche Energieträger der Heizung) und
• Energieeffizienzklasse (nur für ab 01.05.2014 neu ausgestellte Ausweise).

Spätestens bei der Besichtigung muss dann ein Energieausweis vorgezeigt werden (§ 16 Abs. 2 EnEV). Der Energieausweis zeigt an, wie viel Heizenergie pro m² beheizte Fläche ein Gebäude verbraucht. Durch die gesetzlich genannte Vorzeigepflicht an „potenzielle Mieter“ sind Vermieter nur zur Vorlage an Mietinteressenten verpflichtet, die tatsächlich für den Vermieter als Mieter in Betracht kommen. Bei Vertragsabschluss muss dem Mieter dann eine Kopie des Energieausweises übergeben werden. Hierbei kann ein vor dem 1.05.2014 erstellter Energieausweis verwendet werden, sofern er jedoch alle Mindestangaben enthält. Nach Ablauf der 10-jährigen Gültigkeit des Energieausweises hat der Mieter einen Anspruch auf Vorlage des aktualisierten Ausweises. Wird der Energieausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorgelegt, drohen dem Vermieter Bußgelder von bis zu 15.000 Euro (§ 27 EnEV).

Zu beachten ist des Weiteren, dass der Energieausweis lediglich der Informationsverschaffung dient und keinerlei Rechtswirkung entfaltet. Somit ist die Vorlage des Energieausweises auch keine Voraussetzung für das wirksame Zustandekommen des Mietvertrages. Anders wäre es, wenn der Energieausweis dem Mietvertrag als Anlage beigefügt wird. Hiervon ist jedoch abzuraten, denn wenn die im Energieausweis ausgewiesene energetische Qualität nicht vorliegt, kann der Mieter eventuell Gewährleistungsrechte geltend machen. Solche von der Realität abweichenden Angaben können sich beispielsweise dadurch ergeben, dass der Energieausweis auf Grundlage der Heizkosten in einem milden Winter erstellt wurde, oder die Mietimmobilie im Berechnungszeitraum teilweise nicht bewohnt war (Sehen Sie hierzu die Ausführungen zur Erstellung eines verbrauchsorientierten Energieausweises). Um Problemen vorzubeugen, sollte der Vermieter den Mieter vor Mietvertragsabschluss darauf hinweisen, dass es sich bei der Vorlage des Energieausweises nur um das Nachkommen der Informationspflicht des Vermieters handelt. Im Falle eines Altbaus sollte am besten eine ausdrückliche, die Gewährleistung ausschließende Vereinbarung zum Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden. Ein solche Vereinbarung kann wie folgt aussehen:

Herrn/Frau (Name des Mieters) wurde während der Wohnungsbesichtigung des Hauses/ der Wohnung am (Datum) der dazugehörige Energieausweis vorgelegt. Hierbei wurde gegenüber dem Mieter ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die im Energieausweis aufgeführten energetischen Werte des Mietobjektes nicht an die an Neubauten gestellten Anforderungen herankommen. Der Mieter erhebt gegen die ungünstigen energetischen Eigenschaften des Mietobjektes keine Einwände und verzichtet auf diesbezügliche Minderungsrechte . Der Vermieter hat den Mieter darauf hingewiesen, dass der Vermieter zukünftig keine weiteren Maßnahmen oder baulichen Veränderungen mit dem Zweck, Energie einzusparen, zu veranlassen gedenkt. Der Mieter erhebt hiergegen keine Einwände und verzichtet auf mögliche Ansprüche.

Bedarfsorientierter oder verbrauchsorientierter Energieausweis

Es wird zwischen dem bedarfsorientierten und dem verbrauchsorientierten Energieausweis unterschieden.

Der bedarfsorientierte Energieausweis beruht auf dem tatsächlichen Energiebedarf eines Gebäudes. Anhand der baulichen Eigenschaften eines Gebäudes wird berechnet, wie viel Energie zum Heizen und zur Warmwasseraufbereitung benötigt wird.

Der verbrauchsorientierte Energieausweis beruht auf dem tatsächlich gemessenen Energieverbrauch eines Gebäudes hinsichtlich Heizung und Warmwasser. Hierfür wird der Energieverbrauch der letzten 3 Jahre unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Außentemperaturen und regionalen Bedingungen zugrunde gelegt.

In beiden Fällen enthält der Energieausweis energetische Kennwerte, die auf einer Skala von grün bis rot dargestellt werden, sowie eine Einordnung in neun Effizienzklassen, welche von A+ (niedriger Energiebedarf) bis H (hoher Energiebedarf) reichen. Alte Energieausweise, die diese Skala nicht enthalten, sind trotzdem gültig.

Bei wesentlichen Veränderungen eines Gebäudes muss ein bedarfsorientierter Energieausweis ausgestellt werden.

Wesentliche Veränderungen sind hierbei Änderungen an

• Außenwänden,
• Fenstern,
• Außentüren,
• Decken, Dächern und Dachschrägen,
• Wänden und Decken, die an unbeheizte Räume oder an das Erdreich grenzen,
• sogenannte Vorhangfassaden zum Schutz vor Witterungseinflüssen, und
• Erweiterungen der Nutzfläche von beheizten oder gekühlten Räumen um mehr als 50% und anschließende Berechnung des gesamten Energiebedarfs des Gebäudes.

Kostenübernahmepflicht für die Ausstellung des Ausweises

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Kosten für die Ausstellung des Ausweises. Wenn der Vermieter jedoch den Energieausweis im Rahmen von energetischen Modernisierungen ausstellen lässt, handelt es sich um Baunebenkosten, die bis zu 8% bei einer anschließenden Mieterhöhung angesetzt werden dürfen (§ 559 BGB). Zudem kann der Vermieter die Kosten als Werbekosten von der Steuer absetzen.

Mietererhöhung durch energiesparende Modernisierungen

Neben der Vorlagepflicht eines Energieausweises setzt die Energieeinsparverordnung auch Mindeststandards für den Primärenergiebedarf und Höchstwerte für den spezifischen Wärmeverlust, welche für Neubauten und bei der Sanierung von Altbauten gelten. Hinsichtlich der Sanierung bestehender Immobilien gelten die Programme der KfW und Förderbanken in den jeweiligen Bundesländern. Hierbei erhalten Eigentümer für jede eingesparte Kilowattstunde Heizenergie jährliche Zuschüsse.

Falls sich der Vermieter für energetische Modernisierungen entscheidet, kann er nach einer Modernisierung die Miete erhöhen. Als Modernisierungen gelten bauliche Maßnahmen (§ 555b Nr. 1 BGB) , die

• den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern,
• eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken oder
• der nachhaltigen Einsparung von Endenergie dienen (z.B. Einbau einer neuen Heizungsanlage, Ersatz alter Fenster, oder Anbringung einer Wärmedämmung).

Hierbei muss der Vermieter dem Mieter jedoch die Maßnahmen nach Art, Umfang, Beginn und voraussichtlicher Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung oder Änderungen der Betriebskosten ordnungsgemäß ankündigt haben (§ 555c Abs. 1 BGB). Hinsichtlich der Höhe der Mietkosten kann sich der Vermieter auf „allgemein anerkannte Pauschalwerte“ (§ 555c Abs. 3 BGB) beziehen.

Mietminderung, Kündigungsrecht und Härtefallregelung bei energiesparenden Modernisierungen

Grundsätzlich kann der Mieter während der Vornahme von Modernisierungen die Miete mindern. Handelt es sich jedoch um Maßnahmen, die als energetische Modernisierungen zu qualifizieren sind (§ 555b Nr. 1 BGB), kann der Mieter wegen der energetischen Beeinträchtigungen 3 Monate lang nicht die Miete mindern (§ 536 Abs. 1a BGB). Jedoch hat der Mieter ab Erhalt der Ankündigung der Vermieters bezüglich der geplanten Vornahme von energetischen Modernisierungsmaßnahmen ein außerordentliches Kündigungsrecht zum übernächsten Monat. Zudem können Mieter innerhalb eines Monats nach Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen schriftlich und mit Begründung aufgrund einer persönlichen (nicht wirtschaftlichen) unbilligen Härte gegen die Modernisierungsmaßnahmen vorgehen (z.B. Austausch der Fenster mitten im Winter, Gesundheit gefährdende Arbeiten, Erkrankung eines Mieters, Schwangerschaft der Mieterin, Gebrechlichkeit älterer Mieter, keine Zugänglichkeit zum Bad oder zur Toilette über einen längeren Zeitraum, lang andauernde Modernisierungsmaßnahmen). Eventuell ergibt sich sogar ein Anspruch auf eine Ersatzwohnung, was vom Umfang und der Dauer der Arbeiten abhängt.