Mieterhöhung: Wann ist sie zulässig und wie viel ist erlaubt?

Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Dies kann etwa zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen Modernisierungsmaßnahmen der Fall sein. Ob, wann und wie hoch Mieterhöhungen erfolgen dürfen, wird hier erklärt.

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

Gemäß § 558 BGB kann ein Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Als ortsüblich gilt eine Miete, die für eine vergleichbare Wohnung im Durchschnitt innerhalb der letzten 4 Jahre bezahlt wurde.

Bei Staffel- (im Mietvertrag festgelegte automatische jährliche Mieterhöhung um einen festen Betrag) und Indexmieten (jährliche Mieterhöhung gemäß der Inflationsrate) sind Mieterhöhungen allerdings unzulässig.

Möglich ist auch eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB. Als solche gelten beispielsweise energetische Sanierungen wie gedämmte Fassaden oder Isolierglasfenster, selbst wenn die Sanierungskosten die eingesparten Heizkosten deutlich übersteigen (BGH, Urteil vom 3. März 2004, Az. VIII ZR 149/03; Az. VIII ZR 151/03). Abzugrenzen von Modernisierungen (Verbesserungen des Mietobjektes) sind bloße Instandhaltungen (Wiederherstellung des üblichen Zustandes) wie der Austausch eines kaputten Fensters, welcher lediglich eine Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes darstellt. Kosten für Instandhaltungsarbeiten rechtfertigen keine Mieterhöhung.

Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?

Für normale Mieterhöhungen ist die Netto-Miete heranzuziehen. Werden neben der Netto-Miete noch ein Zuschlag als Nebenkostenvorauszahlung und/ oder für Schönheitsreparaturen verlangt, darf der Gesamtbetrag nicht höher als die ortsübliche Vergleichsmiete ausfallen (Urteil vom 8. März 2016, Az. 35 C 5555/15).

Bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen dürfen bis zu 8% Prozent von den Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Der Betrag verringert sich, wenn der Vermieter öffentliche Fördermittel für die Modernisierung erhalten hat.

Wie ist eine Mieterhöhung auszuführen?

Schriftformerfordernis

Gemäß § 558a BGB muss die Mieterhöhung schriftlich erfolgen, wobei sowohl ein Brief als auch eine E-Mail dem gesetzlichen Erfordernis genügt. Eine im Mietvertrag vereinbarte Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen gilt laut BGH-Urteil (BGH, Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 300/09) nicht für Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB (Vergleichsmieterhöhung). Folglich genügt ein Vermerk mit dem Wortlaut «Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und ist ohne Unterschrift gültig» und somit eine E-Mail als Mieterhöhungsverlangen.

Auch bei Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen gilt die Schriftform.

Begründungserfordernis

Zudem muss die Mieterhöhung begründet werden.

Die Mieterhöhung kann mit einem Mietspiegel begründet werden. Hierbei legt der Vermieter am besten eine Kopie des Mietspiegels dem Schreiben bei, und erklärt anhand der Größe, der Lage, des Baujahres und der Ausstattung, wo das Mietobjekt des Vermieters einzuordnen sei. Die Beifügung des Mietspiegels ist nicht erforderlich, wenn der Mietspiegel bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung als Ausdruck oder online erhältlich ist.

Falls in einer Gemeinde keine Mietspiegel vorliegt, kann nicht der Mietspiegel der Nachbargemeinde herangezogen werden, es sei denn, dass der Vermieter deutlich macht, aus welchen Gründen die Gemeinden vergleichbar sein sollen (AG Leonberg, Urteil vom 25. Mai 2016, Az. 8 C 702/15).

Am besten begründet ein Vermieter in einer Gemeinde ohne Mietspiegel die Mieterhöhung jedoch mit 3 Vergleichswohnungen. Vergleichswohnung müssen anhand ihrer Lage, Größe und Ausstattung nicht gleich, aber ähnlich sein. Der Vermieter muss die Vergleichswohnungen in so einer Weise beschreiben, dass der Mieter sie ohne größere Schwierigkeiten finden und die Mieter in den Vergleichswohnungen kontaktieren kann. Ein Anspruch auf eine Besichtigung der Vergleichswohnungen seitens des Mieters besteht nicht.

Die 3 Vergleichswohnungen können auch in Gemeinden als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden, in denen ein Mietspiegel vorliegt.

Bei Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen besteht kein Begründungserfordernis. Allerdings kann der Mieter verlangen, die Rechnungen für die Modernisierung einzusehen, um zu überprüfen, ob der Vermieter tatsächlich höchstens 8% der Modernisierungskosten aufgeschlagen hat. Dem Mieter steht dann ein Sonderkündigungsrecht zu. Macht er davon Gebrauch, erhöht sich die Miete für den restlichen Mietzeitraum nicht.

Zustimmung des Mieters

Bei Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Vermieter den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung schriftlich auffordern. Der Mieter kann die Zustimmung verweigern, muss hierfür aber angeben, aus welchen Gründen er die Mieterhöhung als unrechtmäßig ansieht. Hierfür hat der Mieter eine Ãœberlegensfrist, welche gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens beginnt und mit Ablauf des übernächsten Monats endet.  Die Frist beträgt deshalb mindestens 2 Monate und höchstens einen Tag weniger als 3 Monate. Unabhängig davon, ob dem Mieter das Schreiben beispielsweise am 5. Juni oder am 30. Juni zugeht, die Frist endet in jedem Fall am 31. August. Innerhalb der Ãœberlegensfrist erhält der Mieter zudem ein Sonderkündigungsrecht, wodurch der Mieter mit einer Frist von nur zwei Monaten den Mietvertrag kündigen kann.

Entscheidet sich der Mieter für eine Zustimmung, kann diese schriftlich, mündlich, stillschweigend oder durch mehrmalige vorbehaltslose Überweisung der Miete (BGH, Beschluss vom 30. Januar 2018, Az. VIII ZB 74/16) erfolgen.

Bei verweigerter Zustimmung zu einer rechtmäßigen Mieterhöhung kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB) auf Zustimmung klagen.

Berechnungsgrundlage – Tatsächliche Wohnfläche

Bei der Mieterhöhung ist die tatsächliche Wohnfläche heranzuziehen. Falls die Wohnfläche im Mietvertrag irrtümlich als größer und kleiner angegeben wurde, oder fehlt eine Größenangabe im Vertrag, ist dies für die Berechnung der Mieterhöhung egal (BGH, Urteil vom 18. November 2015, Az. VIII ZR 266/14). Ausschlaggebend ist einzig und allein die tatsächliche Wohnfläche.

Zweifelt der Mieter die vom Vermieter angegebene Wohnfläche an, kann der Mieter diese selbst, auch ohne Beauftragung eines Sachverständigen, nachmessen und die tatsächliche Wohnfläche dem Vermieter mitteilen (BGH, Urteil vom 31. Mai 2017, Az. VIII ZR 181/16).

Bei der Bemessung der Wohnfläche werden jedoch gemäß der Wohnflächenverordnung Balkone, Terrassen und Dachschrägen nicht in vollem Umfang mitgerechnet.

Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen dürfen gemäß § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte der tatsächlichen Fläche berücksichtigen werden.

Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern dürfen gemäß § 4 Nr. 1 WoFlV vollständig miteinbezogen werden. Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern sowie unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räume sind gemäß § 4 Nr. 2, 3 WoFlV zur Hälfte ihrer Fläche einzurechnen.

Zur Wohnfläche gehören nicht Zubehörräume, insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Nicht einzubeziehen sind zudem Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie Geschäftsräume. Folglich dürfen diese Räume nicht bei der Berechnung der Mieterhöhung berücksichtigt werden.

Wie oft darf die Mieter erhöht werden?

Der Vermieter kann die Miete frühstens ein Jahr nach dem Einzug des Mieters bzw. nach der letzten Mieterhöhung erhöhen. Der Mieter hat dann eine Überlegensfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats einräumen, weswegen die Miete also tatsächlich erst nach 15 Monaten steigen kann (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die oben genannte Frist von einem Jahr nach der letzten Mieterhöhung gilt jedoch nur für Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Wurde die Miete zuletzt wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöht, kann sie zusätzlich an die ortsüblichen Mieten angepasst werden.

Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf der Vermieter die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen (sogenannte Kappungsrenze). Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen werden hierbei nicht mitgezählt. In angespannten Märkten kann die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent erhöht werden.

Wenn die Miete allerdings um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel liegt, ist sie überhöht (§ 5 Abs. 2 WiStG). Zu viel bezahlte Beträge für die letzten drei Jahre können dann vom Mieter zurückgefordert werden.