Was sind die größten Sorgen des Vermieters?

Vermieter zu sein ist ein großes Unterfangen. Bei der Vermietung handelt sich nicht um eine passive Einkommensform, bei der Mieten jeden Monat automatisch und zuverlässig auf Ihr Bankkonto überwiesen werden. Wenn dies nur der Fall wäre! Besonders in diesem Jahr, 2020, plagen Vermieter alle möglichen Sorgen. Im Folgenden listen wir die größten Bedenken eines jeden Vermieters auf.

Steuern

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen versteuert werden. Diese werden in der Anlage V der Steuererklärung angegeben. Bevor Mieteinnahmen versteuert werden, können noch Abschreibungen, Schuldzinsen, weitere laufende Kosten der Immobilie und Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten abgezogen werden.

Manche Mieter reagieren auf die Steuerbelastungen mit Mieterhöhungen. Wenn keine Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag festgelegt wurde, und nicht der Sonderfall einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen greift, kann der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren um maximal 20 Prozent) erhöhen. Beachten Sie hierbei, dass manche Mieter als Reaktion möglicherweise ausziehen. Andere kommen eventuell in Zahlungsschwierigkeiten mangels finanzieller Mittel.

Mietzahlungen

In einer perfekten Welt würden Mieter die Miete jeden Monat pünktlich überweisen. Die meisten Vermieter haben sich mit gelegentlich verspäteten oder nicht bezahlten Mieten abgefunden. Dabei bleiben Mietzahlungen eine der häufigsten Sorgen eines Vermieters. Mietrückstände werden größtenteils nicht mit Absicht durch den Mieter verursacht. Vielmehr sind in den letzten Jahren die Lebenshaltungskosten in Deutschland weiter gestiegen, während die Löhne stagnierten.

Die meisten Mieter legen Wert darauf, ihre Miete vor anderen Rechnungen zu bezahlen. Wenn Ihr Mieter also Schwierigkeiten hat, die Miete zu zahlen, ist ein verständnisvolles Vorgehen meistens besser, als gleich dem Mieter mit rechtlichen Konsequenzen zu drohen. Es kann durchaus sein, dass unerwartete Kosten wie die notwendige Reparatur des Autos der Grund dafür sind, dass Ihr Mieter Schwierigkeiten hat, die Miete zu zahlen. Wenn Sie mit Ihrem Mieter reden und versuchen, eine Lösung zu finden, können Sie Stress und Sorgen für beide Seiten reduzieren.

Wenn Sie also einen Weg sehen, eine solche Situation ruhig zu bereden und dadurch zu klären, ist es am besten, wenn Sie dies tun. Wir raten Ihnen dabei nicht, Personen grundsätzlich zu beherbergen, die nicht über die finanziellen Mittel verfügen, die Miete zu zahlen. Es muss vielmehr der Einzelfall sorgfältig abgewogen werden. Lassen Sie Mietrückstände nicht außer Kontrolle geraten, da Ihr Mieter sonst denken könnte, dass ohne Weiteres Mietschulden gemacht und notfalls in ein anderes Mietobjekt ohne rechtliche Konsequenzen eingezogen werden könnte. Schließlich dürfen die finanziellen Schwierigkeiten Ihres Mieters nicht Ihre eigenen werden!

Weigerung des Mieters auszuziehen

Wenn Sie aus irgendeinem Grund gezwungen sind, einem Mieter zu kündigen, sehen Sie sich möglicherweise mit einem Mieter konfrontiert, der sich weigert, auszuziehen. Dies kann beispielsweise gegeben sein, wenn ein Mieter nicht über die finanziellen Mittel verfügt, auszuziehen, oder aufgrund anderer Umstände Schwierigkeiten hat, ein neues Mietobjekt zu finden.

Währenddessen erhalten Sie keine Mietzahlungen und müssen weiterhin laufende Kosten wie die Hausverwaltung und eventuell sogar von Mieter produzierte zusätzliche Kosten tragen. Die Weigerung eines Mieters, auszuziehen, stellt eine nicht nur stressige, sondern auch sehr kostspielige Situation dar. Deshalb ist es ratsam, für einen solchen Fall Vorkehrungen zu treffen, bevor er eintritt. Sie können beispielsweise eine Mietausfallversicherung abschließen. Hierbei müssen Sie jedoch beachten, dass nicht jede Mietausfallversicherung nicht gezahlte Mieten und Sachschäden automatisch umfasst. Folglich sollten Sie die Versicherungen sorgfältig überprüfen und vergleichen. Durch den Abschluss einer für Sie geeigneten Versicherung wird das finanzielle Risiko ausbleibender Mieten weitaus weniger problematisch.

Reparaturen

Ein weiteres großes Problem, das Vermieter haben, sind Reparaturkosten, die entstehen, wenn ein Mieter auszieht. Reparatur- und Renovierungsarbeiten wie ein neuer Anstrich im Treppenhaus oder die Reparatur der Heizungsanlage können jedoch als Aufwendungen steuerlich abgesetzt werden. Sie können die Kosten entweder gleichmäßig auf bis zu 5 Jahre verteilen oder alle Kosten zusammen in dem Jahr abschreiben, indem die Reparatur. oder Renovierungskosten beglichen wurden.

Beachten Sie hierbei jedoch, dass etwaige Schönheitsreparaturen sowie Aufwendungen für Instandhaltungen, die in den ersten 3 Jahren nach Erwerb 15% der netto Anschaffungskosten der Immobilie überschreiten, Herstellungskosten sind. In diesem Fall sind die Kosten jährlich in Raten bis zu 2,5 Prozent abzuschreiben.

Unvermietete Mietobjekte

Eine der größten Sorgen von Vermietern dreht sich um leerstehende Mietobjekte. Solche Situationen werden besonders brenzlich, wenn diese dazu genutzt werden, um die monatlichen Raten für einen Hauskredit zu bezahlen. Verständlicherweise kann ein Zeitraum von einigen Monaten sehr leicht dazu führen, dass viele Vermieter Ihre finanziellen Grenzen erreichen. Von da an kann es sehr schnell gehen, bis Vermieter mit Ihren Finanzen überlastet sind und vor dem Verkauf Ihrer Immobilie stehen.

Um solche Probleme zu vermeiden, sollten Sie bei der Auswahl Ihrer Mieter sehr sorgfältig umgehen. Entscheiden Sie sich für Mieter, die nach einer längerfristigen Anmietung suchen. Stellen Sie zudem sicher, dass sie sich als guter und entgegenkommender Vermieter zeigen, sodass Ihre Mieter keinen Grund haben, frühzeitig auszuziehen.

Natürlich passieren Dinge unvorhergesehen und Sie müssen von Zeit zu Zeit selbst bei idealen Bedingungen nach neuen Mietern suchen. Wenn Sie aufgrund eines Auszuges oder anderer Gründe Ihr Mietobjekt regelmäßig inspizieren, stellen Sie sicher, dass Sie beim Auszug eines Mieters keine bösen und teuren Überraschungen erleben und Ihr Objekt schnell wieder vermieten können.

Checkliste für Vermieter: Wichtige Dinge, die Sie beachten sollten

Es gibt viele Dinge, die Sie beachten müssen, um als Vermieter erfolgreich zu sein. Wenn Sie sorgfältig mit Ihren Finanzen umgehen, können Sie trotz unvorhersehbaren und unvermeidlichen Umständen vermeiden, selbst in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

• Die Mietausfallsversicherung kann Ihnen bei fast allen oben genannten Problemen helfen und Sie für die meisten Fälle abdecken.
• Schützen Sie sich vor übermäßigen Reparaturkosten, indem Sie Ihr Mietobjekt regelmäßig überprüfen (sofern dies der gesetzliche Rahmen zulässt wie beispielsweise nach einem Auszug).
• Unmöblierte Mietobjekte führen häufig zu längeren Mietverhältnissen, da der Transport von Möbeln bei einem Umzug umständlich ist und deshalb Mieter dazu veranlasst, länger Mietobjekte anzumieten.
• Eine freundliche Kommunikation mit Mietern kann Ihnen helfen, eine kostspielige Zwangsräumung zu vermeiden.