Wann darf dein Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Ein Umzug ist schon stressig genug, wenn man keine Angst haben muss, ob der Vermieter die Mietkaution zurückgibt. Aber die Zeiten, in denen der Vermieter willkürlich die Kaution einbehalten kann, sind längst vorbei. Gesetzliche Regelungen schützen dich als Mieter. Um dir in diesem Dschungel eine erste Orientierung zu geben, haben wir diesen kurzen Ratgeber erstellt.

Unbezahlte Miete und offene Nebenkostenabrechnungen

Wenn dein Vermieter noch Ansprüche durch ausstehende Mietzahlungen hat, dann kann er diese geltend machen und nach der Bestätigung des Anspruchs den entsprechenden Teil der Mietkaution einbehalten.

Sollte zum Zeitpunkt des Auszuges noch eine Nebenkostenabrechnung ausstehen, dann darf dein Vermieter einen entsprechenden Teil der Kaution einbehalten, wenn er eine Nachzahlung für die noch offenen Nebenkosten erwarten kann. Dies ist nicht der Fall, wenn deine letzte Nebenkostenabrechnung eine Rückzahlung an dich erfordert hat. Dein Vermieter darf also nur dann, wenn dies nicht der Fall war, den Gegenwert von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungen einbehalten. Die restliche Summe muss er dir schon vor der Abrechnung der Nebenkosten geben.

Bauliche Veränderungen

Die Wohnung muss darüber hinaus in vertragsgemäßem Zustand übergeben werden. Da z.B. bauliche Veränderungen mit dem Vermieter abgesprochen werden müssen, macht es Sinn, schon vorab zu klären, was beim Auszug geschehen soll. Manchmal erklärt sich der Vermieter auch bereit, die baulichen Verbesserungen an der Mietwohnung zu übernehmen oder sie dem Mieter abzukaufen. Hier ist eine offene Kommunikation mit dem Vermieter sehr wichtig. Sollte dein Vermieter von deinen nicht genehmigten Umbauten erst bei der Übergabe der Wohnung erfahren, dann darfst du auch nur noch mit sehr wenig Entgegenkommen rechnen. Grundsätzlich muss die Mietsache wieder in den ursprünglichen Zustand, den du beim Einzug vorgefunden hast, zurückgebaut werden.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind einer der häufigsten Streitpunkte am Ende eines Mietverhältnisses. Insbesondere weil sich die Rechtslage in den letzten Jahren mehrmals geändert hat und einige früher übliche Klauseln in Mietverträgen nicht mehr gültig sind. Du solltest also auf keinen Fall einfach die Schönheitsreparaturen ausführen, die im Mietvertrag stehen, sondern dich genau informieren und diesen Stand dann mit dem Vermieter absprechen. Dadurch kannst du in Zweifel einiges an Stress und Geld sparen. Eine Recherche im Internet bei aktuellen und seriösen Quellen oder ein qualifizierter Anwalt können dir hierbei weiterhelfen, die aktuelle Rechtslage und wichtige Urteile korrekt auf deinen Mietvertrag anzuwenden.

Sauberkeit

Auch hier entscheidet die konkrete Formulierung deines Mietvertrages. Muss die Wohnung besenrein übergeben werden, dann müssen grobe Verschmutzungen entfernt werden, die Wohnung muss leer sein und es muss durchgekehrt werden.

Wie bekommst du nun deine Mietkaution zurück

Die Kaution steht dir wieder zu, sobald das Mietverhältnis beendet ist, die Abnahme der Wohnung erfolgt ist und keine weiteren Ansprüche des Vermieters gegen dich bestehen. Dir stehen im Übrigen auch die Zinsen zu, die während deiner Mietdauer erwirtschaftet wurden. Grundsätzlich musst du dem Vermieter eine gewisse Zeit zubilligen, weitere Ansprüche zu prüfen. Dies können auch Schäden sein, für die du haftest, obwohl sie erst später entdeckt werden. Dies sollte aber in der Regel nicht länger als drei bis sechs Monate dauern. In manchen Fällen kann dies allerdings auch noch länger dauern, hier entscheidet der Einzelfall.

In jedem Fall musst du deinen Vermieter auffordern, dir die Kaution zurückzugeben. Ansonsten kann dein Anspruch auf Rückzahlung im schlimmsten Fall verjähren und deine Mietkaution ist verloren.

Sollte dein Vermieter auf die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung verweisen, dann kläre mit ihm wie oben beschrieben, ob und wieviel er von deiner Kaution dafür einbehalten darf.

Sollte dein Vermieter sich trotz Aufforderung und ohne ausreichende Gründe länger als die gängigen Fristen weigern, dir die Kaution auszuzahlen, dann wende dich an deinen örtlichen Mieterschutzbund oder einen Fachanwalt für Mietrecht. Diese können dich bei der Kommunikation mit deinem Vermieter unterstützen und im Zweifel auch klären, wann der Zeitpunkt gekommen ist, dein Recht gegenüber deinem Vermieter einzuklagen.

Checkliste: Dinge, die du beachten solltest

Wenn du deine Mietwohnung sauber und ordentlich hinterlässt, dann bekommst du nicht nur deine Kaution vollständig zurück, sondern du kannst auch eine positive Bewertung deines Vermieters erbitten und hast es damit im umkämpften Wohnungsmarkt leichter, deinen nächsten Vermieter von dir zu überzeugen. Es lohnt sich also auf jeden Fall eine gute Beziehung mit deinem Vermieter anzustreben und das Mietverhältnis im Guten zu beenden.

Zum Abschluss findest du hier noch eine Checkliste, damit du möglichst effizient bekommst, was dir zusteht.

• Erstelle beim Einzug und beim Auszug ein von beiden Seiten unterschriebenes Ãœbergabeprotokoll. Dann hast du mit deinem Vermieter eine objektive Grundlage, wenn ihr auftretende Probleme lösen müsst.
• Bezahle vor dem Auszug alle noch offenen Rechnungen und Monatsmieten.
• Dokumentiere die Verbrauchsanzeigen für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung.
• Informiere dich über erforderliche Schönheitsreparaturen und stimme dich mit deinem Vermieter im Voraus ab.
• Lass dich im Zweifel von deinem lokalen Mieterverein oder Mieterschutzbund unterstützen. Dort findest du nicht nur wichtige Informationen, sondern kannst dich auch von Fachleuten beraten und manchmal sogar bei der Wohnungsübergabe begleiten lassen.
• Stelle sicher, dass auch der Garten in dem vertraglich festgelegten Zustand ist.
• Kümmere dich um die Entfernung unangenehmer Gerüche.
• Räume die Wohnung leer  (inklusive noch vorhandenem Müll) und entferne alle groben Verunreinigungen.
• Bespreche mit deinem Vermieter, wann er dir die Mietkaution zurückgibt und fordere ihn im Zweifel schriftlich auf, die Kaution zurückzuzahlen.
• Sollte es zu unterschiedlichen Meinungen kommen, dann bleibe stets ruhig, freundlich und hole im Zweifel professionellen Rat ein.

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