Behandlung eines nicht vom Mieter berichteten Wasserschadens

Ein Wasserschaden, der in einer Wohnung auftritt, ist immer eine Stressquelle, sei es für den Mieter oder den Vermieter. Ob es sich nun um ein Überlaufen durch den Betrieb einer Waschmaschine, ein Leck aus einem Wasserhahn oder gar um Eindringen von Wasser handelt, die Ursachen für ein solches Missgeschick sind vielfältig.

Verantwortlichkeit

Laut Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) entsteht in Deutschland alle 30 Sekunden ein Wasserschaden. Im Jahr 2017 allein haben Wasserschäden Kosten von rund 2,6 Milliarden Euro verursacht. Bei der Bewältigung dieser Art von Unannehmlichkeiten stellt sich die Frage der Verantwortlichkeit aller Parteien, aber auch Fragen bezüglich der zu unternehmenden Schritte und der Rechte der Versicherungsunternehmen.

Abhängig von der Ursache des Wasserschadens trifft die Verantwortlichkeit nicht immer dieselbe Person. Es ist in jedem konkreten Fall individuell zu bestimmen, ob es sich hierbei um die Verantwortlichkeit des Mieters oder des Eigentümers handelt.

Grundsätzlich gilt, dass derjenige haftet, der den Schaden verursacht hat.

Falls der Verantwortliche eine Versicherung abgeschlossen hat, könnte diese greifen, wobei sich dies nach Art des Schadens und der Umstände bestimmt. Hat der Eigentümer keine Gebäudeversicherung abgeschlossen, trägt er den Wasserschaden in der Regel ausschließlich selbst. Dasselbe gilt für den Mieter, falls dieser keine Hausratversicherung abgeschlossen hat.

Falls eine Versicherung abgeschlossen wurde, zahlt beispielsweise für einen Rohrbruch im Regelfall die Gebäudeversicherung des Vermieters und für den Hausrat des Mieters die Hausratsversicherung des Vermieters, falls dieser den Schaden verursacht hat.

Bei Verursachung durch den Mieter, beispielsweise im Falle des Vergessens des Zudrehens eines Wasserhahnes, wird der dem Vermieter entstandene Schaden im Regelfall durch die Privathaftpflichtversicherung des Mieters gedeckt, sofern dieser eine Privathaftpflichtversicherung hat.

In einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen zahlt die Versicherung des Eigentümers, dem die Wohnung gehört, durch die der Schaden entstanden ist.

Soweit der Mieter für den Schaden nicht selbst verantwortlich ist, kann er die Miete mindern, wenn die Wohnqualität durch einen Wasserschaden beeinträchtigt wurde. Dies gilt auch, wenn der Schaden durch eine Leitungswasserversicherung gedeckt ist oder infolge eines nicht versicherten Risikos eingetreten ist.

Die Höhe der Mietminderung ist vom Einzelfall abhängig. So hat das AG Osnabrück (ZMR 1987, 342) eine 5-prozentige Mietminderung in einem Fall zugesprochen, in dem der Keller unter Wasser stand.

Das LG Berlin (MM 1988, 148) entschied eine 100-prozentige Mietminderung bei einer vollständigen Durchfeuchtung der Wohnung und einer dadurch bedingten Unbewohnbarkeit der Wohnung.

Das LG Köln (ZMR 2012, 625) sprach bei einem Einsatz zweier Trocknungsgeräte über einen Zeitraum von eineinhalb Monaten zur Beseitigung der durch den Wasserschaden verursachten Schimmelbildung eine 80%-prozentige Mietminderung und darüber hinaus ein fristloses Kündigungsrecht zu. In einem anderen Fall wurde von dem AG Schöneberg (WuM 2008, 477) eine durch den Einsatz von Trocknungsgeräten vollkommene Unzumutbarkeit des Wohnens und eine darauf begründete 100%-prozentige Mietminderung zuerkannt.

Versicherungsarten

Für den Eigentümer

Bei Verantwortlichkeit des Eigentümers könnte die Gebäudeversicherung greifen, welche zugleich die Leitungswasserversicherung beinhaltet.

Die Leitungswasserversicherung deckt Wasserschäden, die durch Wasser verursacht wurden, das

• aus den Zu- oder Abweisungsrohren der Wasserversorgung,
• aus Anlagen der Warmwasser- oder Dampfheizung,
• aus dem mit dem Rohrsystem verbundenen Einrichtungen und Schläuchen der Wasserversorgung, oder
• aus Sprinkler- oder Berieselungsanlagen

aufgetreten ist. Hierbei muss der Austritt des Wassers durch einen Rohrbruch, Forst, Korrosion oder sonstige Undichtigkeiten verursacht worden sein. Letztlich bestimmt sich die Versicherungsfähigkeit im Einzelfall.

Nicht von der Versicherung gedeckte Schäden sind:

• Durch Hoch- und Regenwasser verursachte Schäden, da gemäß den Allgemeinen Versicherungsbedingungen lediglich Wasserausbrüche aus Rohrsystemen gedeckt sind
• Schäden durch versehentlich ausgelaufenes Putzwasser
• Schäden durch Rückstau in der Kanalisation
• Schäden durch Ãœberschwemmungen in hochwassergefährdeten Gebieten
• Schäden durch Wasser aus einem Aquarium
• Schäden in nicht bezugsfertigen oder nicht benutzbaren Gebäuden oder Gebäudeteilen
• Schäden durch Ableitungsrohre der Wasserversorgung außerhalb des versicherten Gebäudes (versicherungsabhängig).

Bezüglich des Hausrates kann der Vermieter eine Hausratversicherung abschließen. Die Hausratsversicherung beinhaltet eine Leitungswasserversicherung, welche mit der Leitungswasserversicherung der Gebäudeversicherung weitestgehend identisch ist. Zusätzlich können Überschwemmungen und Rückstau in der Kanalisation versichert werden.

Entsteht der Wasserschaden durch schuldhaftes Verhalten des Eigentümers, beispielsweise durch Offenlassen eines Wasserhahns, greift die Privathaftpflichtversicherung. Die Privathaftpflichtversicherung ersetzt allerdings nur Fremdschäden.

Für den Mieter

Hinsichtlich einer Verantwortlichkeit des Mieters greift eine Hausratversicherung bezüglich von Schäden am Hausrat und eine Privathaftpflichtversicherung bezüglich schuldhaften Handelns.

Meldung des Wasserschadens

Ein Wasserschaden muss gemäß der Versicherungsbedingungen in der Regel unverzüglich gegenüber der Versicherung sowie gegebenenfalls gegenüber dem Eigentümer durch den Verantwortlichen mitgeteilt werden.

Die Meldungspflicht besteht auch dann, wenn der Versicherungsschein noch nicht zugesendet wurde und der Vertrag somit noch nicht offiziell zustande gekommen ist. Dies ist damit zu begründen, dass zwischen Antragsstellung und Vertragsschluss bereits vertragliche Sorgfaltspflichten bestehen.

Wie soll man mit Wasserschäden umgehen, wenn sie nicht vom Verantwortlichen gemeldet werden?

In diesem Fall könnte der Versicherungsschutz verloren gehen und zudem weitere Schäden oder Folgeschäden und dadurch zusätzliche Kosten entstehen. Folglich ist eine unverzügliche Meldung des Schadens unerlässlich.

Wichtiges bezüglich der Meldung des Wasserschadens

Es ist empfehlenswert, die Meldung des Wasserschadens gegenüber der Versicherung und gegenüber dem Eigentümer durch Zusendung eines Einschreibens mit Empfangsbestätigung vorzunehmen.

Geben Sie in diesem Schreiben folgendes an:

• Vor- und Nachname sowie Kontaktdaten
• Versicherungsnummer
• Beschreibung des Wasserschadens: Ausführliche Beschreibung, Zeitpunkt der Entstehung und Ort
• Beurteilung des Zustands von beschädigten Gebäudeteilen, Gegenständen und Geräten
• Beschreibung der Sachschäden
• Schäden, die einem Dritten entstanden sind: z.B. Wasserschäden, die den Nachbarn betreffen
• Hinzufügen von Bildern zu Beweiszwecken

Falls der Vermieter für den Wasserschaden verantwortlich ist, sollte der Mieter zusätzlich zur Meldung des Wasserschadens den Vermieter schriftlich zur Behebung des Wasserschadens binnen einer angemessenen Frist auffordern und darauf hinweisen, dass die Gefahr einer Schimmelbildung besteht. Folglich ist zu beachten, dass in der Regel der Vermieter ein Unternehmen zur Beseitigung des Schadens verpflichtet, und nicht der Mieter.

Eventuell wird die Versicherung einen Sachverständigen beauftragen, ein Gutachten über den Wasserschaden anzufertigen. Auch in diesem Fall ist es von Vorteil, wenn bereits bei Bemerken des Schadens erste Bilder von dem Wasserschaden zu Beweiszwecken gemacht wurden.