Die versteckten Kosten für einen Vermieter

Ein guter Vermieter zu sein bedeutet mehr, als nur die Miete zu beziehen. Als Vermieter muss man für das Unvorhersehbare planen können. Erfahren Sie mehr über die versteckten Kosten und häufige Fehler bei der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses.

Anfängliche Kosten

Es klingt simpel. Miete abzüglich Darlehensabzahlungen und Steuern ergibt Ihre Netto-Mieteinnahmen. Jedoch gibt es mehr Kosten, die Sie beachten müssen, wenn Sie anfangen, als Vermieter tätig zu werden. Wenn Sie sich auf diese versteckten Kosten konzentrieren, erhöhen Sie Ihre Chancen auf einen erfolgreichen Start als Vermieter drastisch.

Hausverwaltung

Die Inanspruchnahme einer Hausverwaltung kann Ihnen viel Zeit und Nerven sparen. Sie hat jedoch auch ihren Preis. Im Regelfall fällt ein monatlicher Fixbertrag pro Wohneinheit an. Für die WEG-Verwaltung liegt dieser je nach Region und Größe der Anlage pro Einheit und Monat zwischen 18 Euro und 30 Euro netto. Bei Mietshäusern fallen pro Einheit und Monat zwischen 20 Euro und 26 Euro netto an. Möglich ist auch die Zahlung eines prozentualen Anteils der Kaltmiete, welcher in der Regel zischen 5% und 6% liegt. Letztlich gilt, dass eine professionelle Verwaltung mit guten administrativen Fähigkeiten, gutem Personal und guter Erreichbarket mehr kostet. Diese Mehrkosten können sich jedoch lohnen.

Makler

Eventuell möchten Sie auch mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten, welcher die Suche nach geeigneten Mietern für Sie übernimmt. Durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers können Sie viel Zeit sparen. Zudem erhöht die Erfahrung eines Maklers die Chance, zuverlässige und zahlungskräftige Mieter zu finden. Ein Makler kostet jedoch auch. Die Maklerprovision liegt für Vermieter in der Regel zwischen 1,5 und 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Brandschutz

Vergessen Sie nicht, alle Notwendigen Vorkehrungen hinsichtlich des Brandschutzes Ihrer Immobilien zu treffen. Installieren Sie die notwendigen Feuermelder und stellen Sie sicher, dass keine leicht entflammbaren Baustoffe beim Bau verwendet wurden sowie mindestens 2 Rettungswege bestehen. Kommen Sie als Vermieter der Verplfichtung für einen ausreichenden Brandschutz nicht nach, kann dies zu einer Mietminderung berechtigen. Zudem könnte die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjektes untersagen. Bei einer Gesundheitsgefährung des Mieters kann ein Recht zur fristlosen Kündigung seitens des Mieters entstehen. Und falls es zu einem Brand kommt, haften Sie als Vermieter.

Vermieterverein

Sie sollten sich auch überlegen, ob es für Sie Sinn macht, einem Vermieterverein beizutreten. Ein Vermieterverein hilft Ihnen bei miet- und eigentumsbezogenen Fragen, bietet Ihnen einen kostenlosen oder stark ermäßigten Zugriff auch rechtliche Informationen, und stellt Ihnen Vordrucke für die Vermietung wie Mietvertragsformulare und Musterschreiben zur Verfügung.

Inserate

Der Vorteil, einen Immobilienmakler zu beauftragen liegt darin, dass auf Sie keine weiteren Kosten für die Inserierung Ihrer Mietobjekte zukommen. Falls Sie sich gegen einen Makler entschieden haben, müssen Sie die Kosten für die Inserierung Ihrer Mietobjekte beachte. Sie können hierbei kostenpflichtige Webseiten oder kostenlos die sozialen Medien benutzen. Oder versuchen Sie es klassisch mit Zeitungsanzeigen oder Aushängen in lokalen Geschäften.

Ein Bereich, bei dem es sich lohnt, Geld zu investieren, sind die Fotos. Überlegen Sie sich, ob es sich für die Vermietung Ihrer Immobilien lohnt, einen Immobilien-Fotografen zu engagieren. Laut AKA führen professionelle Fotots zu einer Wertsteigerung von bis zu 20%.

Laufende Kosten

Neben den anfänglichen Kosten müssen Sie auch diverse laufende Kosten beachten.

Steuern

Eine der Hauptkosten sind Steuern auf Mieteinnahmen gemäß § 21 Einkommenssteuergesetz (EStG). Sie müssen Steuern für die Kaltmiete als auch für Nebenkosten zahlen, wobei die Nebenkosten bezüglich der Hausverwaltung und der Grundsteuer von Ihren Einnahmen abgezogen werden können.

Sie sind ab einem Gesamteinkommen von 8.820 Euro (als ledige Person) beziehungsweise 17.640 Euro (als verheiratete Person) steuerpflichtig. Der reguläre Steuersatz beginnt bei 8.820 Euro und liegt 14%. Dieser Steuersatz erhöht sich mit steigendem Einkommen auf bis zu 42%. Nach § 32 Abs. 6 EStG steht jedem Elternteil ein Kinderfreibetrag von 3.624€ pro Kind zu.

Folglich sollten Sie monatlich einen entsprechenden Betrag einplanen.

Andere reguläre Kosten

Andere reguläre Kosten, die Sie beachten müssen, sind Kosten für die Erhaltung Ihres Mietobjektes. Ein neues Dach kann schnell über 10.000 Euro kosten. Eventuell haben Sie auch Kosten für die Wartung von Beulern oder die Gebäudereinigung, die Sie einplanen müssen. Vergessen Sie nicht diverse Versicherungen, die für Sie in Betracht kommen.

Häufige Probleme, auf die Sie achten sollten

Neben anfänglichen und laufenden Kosten kommen immer wieder kleinere und größere Probleme auf, die Ihnen schnell enorme Kosten verursachen können. Und diese werden zu einem finanziellen Problem, falls Sie keine entsprechende Vorsorge treffen.

Es war ein Unfall

Normaler Verschleiß ist bei der Bewohnung eines Mietobjektes normal und vorhersehbar. Allerdings kann es schnell zu größeren Schäden kommen, für die ein Mieter zwar haftbar gemacht werden kann, jedoch müssen Sie zunächst für die Beseitigung des Schadens aufkommen, um Ihr Mietobjekt weiterhin vermieten zu können.

Sie können allerdings verschiedene Vorkehrungen treffen. Schließen Sie eine Versicherung ab und legen Sie genügend Geld zur Seite, um auf solche Probleme schnell reagieren zu können.

Wasserschaden

Ein Wasserschaden gehört zu den Problemen, die schnell hohe Kosten verursachen können. Überprüfen Sie Ihr Wassersystem regelmäßig und vermeiden Sie hierbei größere Schäden. Falls Sie Waschmaschinen bereitsstellen, sollten diese in gutem Zustand sein. Es lohnt sich auch, einen guten Kontakt zu einem Klempner zu pflegen und dessen Kontaktdaten Ihren Mietern bereitszustellen, sodass diese diesen im Notfall schnell kontaktieren können.

Planen Sie auch für unvermeidliche Kosten wie für den Austausch vom Rohren oder für das Risiko eines von einem Mieter verursachten Wasserschadens.

Das Wetter

Beachten Sie auch Wetterschäden wie im Falle von Überflutungen oder Sturmschäden, die zu zerbrochenen Fensterns oder gar der Neudeckung eines Daches führen können.

Sie können auch hier Vorkehrungen treffen wie die regelmäßige Überprüfung Ihres Daches. Hierdurch vermeiden Sie Folgeschäden.

Brandschäden

Sorgen Sie auch so gut wie möglich für Brandschäden vor. Stellen Sie sicher, dass elektrische Leitungen schadensfrei sind, schließen Sie eine Versicherung ab, und informieren Sie Ihre Mieter, wie diese Bränden vorbeugen können. Stellen Sie auch sicher, dass Ihren Mietern klar ist, dass diese bei Fahrlässigkeit (und Vorsatz) selbst haften.

Vandalismus

Schließlich könnten Ihnen Kosten durch Vandalismus entstehen. Gängige Präventionsmaßnahmen sind ein gutes und modernes Alarmsystem sowie gut geschützte Türen und Fenster. Dies erhöht auch den Wert Ihres Mietobjektes.

Stellen Sie auch sicher, dass Sie vertrauenswürdige Mieter haben, um das Risiko von Vandalismus zu verringern.