Gute Immobiliendeals erkennen

Wenn du dir ein Immobilien-Portfolio aufbauen willst, dann musst gute Immobiliendeals erkennen. Bist du in der Lage, die besten Immobiliendeals zu finden oder gehst du noch planlos vor?

Zum Glück gibt es Regeln, denen du folgen kannst, um an gute Immobiliendeals zu kommen. Darum geht es in diesem Ratgeber.

Verdiene deine Marge beim Einkauf

Chancen im Einkauf gibt es immer. Dabei musst du besonders darauf achten, einen motivierten Verkäufer zu finden. Einen Verkäufer, der schnell verkaufen muss. Natürlich profitierst du dann von dem Missgeschick einer anderen Person. Aber hier ist es dann wichtig, dass du fair bleibst und auch der Verkäufer zufrieden aus dem Geschäft herausgeht. Schließlich muss er die Immobilie wegen Schulden, Scheidung oder auch Tod in der Familie verkaufen. Sei also respekt- und rücksichtsvoll.

Hier kann dir ein großes Netzwerk helfen. Dann werden dir gute Angebote zugetragen, wenn bekannt ist, dass du schnell und unkompliziert kaufen kannst.

Manchmal findest du auch auf den großen Plattformen, wie Immobilienscout, Angebote, die unter Marktwert liegen oder sehr schnell im Preis gesenkt werden. Hier ist dann eine genaue Kenntnis der Marktpreise entscheiden. Und du musst auch hier sehr schnell zuschlagen können.

Die dritte Möglichkeit ist über Zwangsversteigerungen. Diese sind aber oft sehr stark überlaufen und es ist dann sehr schwierig, attraktive Einkaufspreise zu erlösen. Und du hast zusätzlich die Unsicherheit bezüglich der Qualität der Immobilie. Du musst also sehr diszipliniert und rational an der Versteigerung teilnehmen.

Steigere den Wert der Immobilie

Wenn du die Möglichkeit findest, mit einfachen Mitteln den Wert deiner Immobilie zu steigern, dann hast du ein gutes Geschäft gefunden – egal ob du wieder verkaufst oder selbst vermietest. Wonach musst du also suchen? Hier gibt es 7 Ansatzpunkte:

Bei den ersten drei Möglichkeiten, versuchst du die Größe der Immobilie zu erhöhen:

• Ein Anbau an der Seite oder hinter der Immobilie
• Die Nutzung des Kellers
• Die Schaffung neuen Wohnraumes im Dachboden

Die weiteren 4 Möglichkeiten arbeiten mit allgemeinen Verbesserungen und Nutzungsänderungen:

• Verbessere die Optik und den Zustand, zum Beispiel mit einer neuen Küche oder einem neuen Bad
• Teile die Immobilie in mehrere kleine Einheiten, die du einzeln vermieten kannst.
• Ändere die Nutzung für Gewerbemieter
• Change of use and conversion into a business premises
• Plane Mietsteigerungen

Um den Wert zu steigern, musst du einfach nur diese Maßnahmen umsetzen. Denn niemand möchte kaputte Rohrleitungen und ein uraltes Bad. Ein modernes und hochwertiges Bad kann dem Wert deiner Immobilie einen richtigen Boost verleihen. Du musst aber immer mit spitzem Bleistift rechnen, damit die Investitionskosten geringer bleiben als die Wertsteigerung. Achte deswegen immer auf ein gutes Kosten-Nutzen-Verhältnis.

Die Nachfrage richtig einschätzen

Viele Investoren suchen nach dieser kleinen, perfekten Wohnung, die seit Jahrzehnten vernachlässigt worden ist. Dann kannst du die Wohnung schnell weiterverkaufen, nachdem du die offensichtlichen Verbesserungen an der Heizung, im Sanitärbereich, in der Elektrik, den Wänden, der Küche und dem Bad erledigt hast.

Großartig, du hast den Wert gesteigert und möchtest die Wohnung nun wieder verkaufen. Da du mit diesem Typ von Investition keine Mieter suchen musst, besteht die Gefahr, dass du die Nachfrage falsch einschätzt.

Stell dir vor, du kümmerst dich nicht darum, ob sich auch die Vermietung lohnt. Dann kann es sein, dass du keinen Käufer findest, weil sich die Vermietung nicht lohnt. Nach der Renovierung kannst du dann nur noch an Selbstnutzer verkaufen, Investoren sind dann außen vor. Deswegen musst du unbedingt an die leichte Vermietung der Immobilie denken.

Es lohnt sich deshalb den Mietmarkt für deine Immobilie genau zu sondieren. Makler können auch eine gute Informationsquelle sein, um das Angebot und die Nachfrage in der entsprechenden Gegend richtig einschätzen zu können.

Wenn du verstanden hast, welche Mieter für deine Immobilie in Frage kommen, dann musst du dich mit der Frage beschäftigen, ob du die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermieten solltest. Welche Vor- und Nachteile du damit in Kauf nimmst, findest du in folgendem Ratgeber.

Cashflow und die Kapitalrendite (ROI)

Wenn du ein großes Immobilien-Portfolio aufbauen möchtest, dann musst du darauf achten, dass du jeden Monat und mit jeder deiner Immobilien einen positiven Cashflow erwirtschaftest.

Jeder Vermieter weiß, dass er neben den Finanzierungskosten noch andere Kosten tragen muss. Mann muss also die normale Abnutzung, Reparaturen und auch Steuern berücksichtigen. Deine monatliche Miete sollte mindesten 125 % Prozent der Finanzierungskosten betragen.

Dies ist natürlich nur eine große Faustregel, die du an deine konkrete Situation anpassen musst. Denn ein positiver Cashflow ist sehr wichtig.

Darüber hinaus musst du auch die Kapitalrendite deiner Investition berücksichtigen. Diese nennt man auch ROI bzw. Return on Investment. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn du verschiedene Investitionsmöglichkeiten vergleichen möchtest. Wenn du beispielsweise 30.000 € mit einer 150.000 € Investition verdienen kannst, dann ist das klasse. Du hast dann eine Kapitalrendite von 20 %. Wenn du aber 20.000 € mit nur 75.000 € Investition verdienen kannst, dann ist dein ROI schon 27 %. Du kannst damit also mehr mit deinem Geld herausholen.

Die gleiche Überlegung kannst du auch für deine Vermietobjekte anstellen, damit du abschätzen kannst, wo du den größten ROI erwirtschaften kannst.

Zusammenfassung

Diese vier Tipps helfen dir dabei, ein gutes Geschäft zu machen – egal ob du einen schnell wieder verkaufen möchtest oder die Immobilie langfristig in deinem Portfolio vermieten möchtest.

• Verdiene deine Marge mit dem dem Einkauf, indem du Verkäufer findest, die dir einen Preis unter dem Marktwert anbieten.
• Zusätzlich solltest du den Wert der Immobilie steigern. Wenn die Immobilie in schlechtem Zustand ist, dann kannst du die Immobilie schnell wieder verkaufen, sobald du einige grundlegende Verbesserungen ausgeführt hast.
• Die Mietnachfrage richtig einzuschätzen ist wichtig, um einen guten Deal zu machen. Vielleicht findest du auch einen Vermieter, der aus der Not heraus verkauft und inklusive Mieter an dich verkauft. Im Zweifel solltest du aber die Qualität der Mieter genau prüfen und die Optionen für einen Mieterwechsel schon im Vorfeld klären.
• Cashflow und deine Kapitalrendite sind entscheidend für einen guten Deal. Du musst wissen, wieviel du verdienst, wenn du wieder verkaufst und wenn du vermietest. Diese Grundlagen müssen passen.

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