Investition in Mietimmobilien: Ein Ratgeber für 2023

Dieser Ratgeber für die Investition in Mietimmobilien wird dir alles erklären, was du zu dieser Investitionsform wissen musst. Auch was die Vorteile sind und wie dir der Einstieg gelingt. Wenn du planst, auch Immobilieninvestor zu werden, dann solltest du dir zuerst mit diesem Ratgeber einen guten Überblick verschaffen.

Der deutsche Immobilienmarkt bietet immer noch Chancen für neue und erfahrende Investoren. Hier locken ein zuverlässiges Einkommen und Wertsteigerungen. Es kann sich also immer noch lohnen, zu investieren.

Du musst jedoch einige Herausforderungen meistern, insbesondere die sich verändernden Marktbedingungen und die neuen politischen Rahmenbedingungen für Vermieter.

Was ist Investition in Mietimmobilien?

Investition in Mietimmobilien ist eine populäre Art der Investition in Immobilien. Hierbei kauft ein Investor eine Wohnimmobilie mit dem Zweck, diese zu vermieten. Natürlich kann die Immobilie auch geerbt worden sein oder vorher zur Eigennutzung verwendet worden sein.

In der Regel wird der Investor auch Fremdkapital nutzen. Bei einer Nutzungsänderung muss man diese auch mit dem Kreditgeber abklären.

Welche Vorteile hat die Investition in Mietimmobilien?

Es gibt einige Vorteile für die Investition in Mietimmobilien, die wichtigsten findest du hier aufgeführt:

• Regelmäßiges Einkommen: Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch und die Investition in Mietimmobilien ist auch nicht schwer zu verstehen. Wohnen ist eines der Grundbedürfnisse und viele Menschen können sich kein Wohneigentum leisten. Es ist also tendenziell leicht, einen Mieter zu finden, der Einkommen für dich liefert, womit du dann auch den Immobilienkredit bedienen kannst.
• Attraktive Vermögensart: Ein Vermietobjekt bringt dir nicht nur einen Einkommensstrom, sondern auch die Chance auf eine Wertsteigerung, die du beim Verkauf realisieren kannst. Du kannst als Investor also doppelt profitieren.
• Langfristige Chancen: Immobilieninvestitionen sind langfristig relativ sicher. Natürlich schwanken die Preise auch bei Immobilien, langfristig solltest du aber gute Chancen auf eine nominale Steigerung haben.

Wie gelingt der Einstieg

Wenn du dich entschieden hast, in Immobilien zu investieren, aber noch nicht weisst wie, dann manch dir keine Sorgen. In diesem Ratgeber werden wir dich an das Thema heranführen:

Bankfinanzierung

Eine Bankfinanzierung ist ein üblicher Weg im Immobilieninvestment. Damit kannst du dein Eigenkapital optimal einsetzen und die Eigenkapitalrendite damit entsprechend steigern.

Dabei musst du deine persönliche Bonität im Auge behalten und gezielt steigern. Du benötigst in der Regel ein sicheres Einkommen, dass es dir ermöglicht jeden Monat etwas zu sparen. Wichtig ist auch zu verstehen, dass ein positiver Cash-Flow deiner Vermietimmobilie sehr wichtig ist, da du ansonsten deine Bonität reduzierst. Und wenn du einen Job verlieren solltest, dann kann das auch zu Problemen mit deinen Finanzierungen führen.

Anfangs solltest du bei deiner Finanzierung nicht zu aggressiv vorgehen. Dein positiver Cash-Flow ist eines deiner größten Güter. Du darfst also weder zu viel tilgen, noch darfst du eine zu hohe Finanzierungsquote wählen. Denn obwohl der Trend bei den Immobilienpreisen aktuell sehr positiv ist, können Immobilienpreise auch fallen. Wenn du dann z. B. 90 % der Kaufsumme finanziert hast und die Preise um 20 % fallen, dann wird die Bank dich eventuell auffordern entsprechend nachzuschießen und die Finanzierungssumme wieder in ein gutes Verhältnis zum aktuellen Beleihungswert zu bringen.

Zudem kann dir deine Bank bei einer bestimmten Finanzierungsquote den besten Zinssatz anbieten. Frage deinen Bankberater offen danach.

Mikro- und Makrolage

Die Lage deiner Investitionsimmobilie ist von größter Bedeutung. Das betrifft das nähere Umfeld, wie Ärzte, Nahverkehrsanbindung, Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten. Aber auch das größere Umfeld das ein Stadtteil oder eine ganze Stadt ausmacht. Entwickelt sich diese positiv und hat Zuzug, ziehen Einkommensstarke Bewohner in diesen Stadtteil, gibt es allgemein einen positiven Trend.

Diese Faktoren sind alle entscheiden, wenn es darum geht leicht zuverlässige und zahlungskräftige Mieter zu finden.

Verschiedene Mieterarten

Du solltest auch klären, an wen genau du vermieten möchtest, da sich deren Bedürfnisse oftmals grundsätzlich unterscheiden. Ein Student der jeden Abend Party machen möchte und auf sein Fahrrad angewiesen ist such etwas anderes als eine jungen Familie mit Kindern.

Wenn du dir diesbezüglich im Klaren bist, dann kannst du bei der Auswahl und eventuellen Renovierung der Immobilie entsprechende Entscheidungen treffen und Anpassungen vornehmen.

Immobilienarten

Abhängig von deinem Budget, deiner Zeit und deinen Zielen solltest du eine Immobilie wählen, die deinen finanziellen Zielen dienlich ist.

Gute Renditen kannst du mit Layouts erreichen, die WG-tauglich sind. Also Wohnungen, in denen Küche, Bad und Wohnzimmer gemeinsam genutzt wird, aber jeder der WG-Bewohner ein abgeschlossenes Zimmer hat. Die positiven finanziellen Aspekte gehen aber auch mit höherer Abnutzung und gestiegener Fluktuation einher. Hier musst du also abwägen.

Kauf von Immobilien im Firmenmantel

Es kann steuerliche Vorteile haben, deine Immobilien nicht persönlich, sondern in einem Firmenmantel zu halten. Wenn du eine Firma hast, du hohe Gewinne hat, die du in Immobilien investieren möchtest, dann kann es auch Sinn machen, das Geld nicht erst auszuzahlen, sondern direkt in der Firma oder im Rahmen eines Holding-Konstrukts zu investieren.

Hierbei musst du zwingend deine individuelle Situation mit deinem Steuerberater klären. Dieser kann dir dann eine passende, steueroptimale Lösung erarbeiten. Und durch die möglichen Steuerersparnisse wird dein Vermögensaufbau auch noch deutlich beschleunigt werden.

Welche Steuern und Gebühren fallen an?

Schon beim Kauf fällt die Grunderwerbssteuer und zusätzliche Nebenkosten an. Die Grunderwerbssteuer beläuft schon schon auf 3,5 % des Kaufpreises. Maklerprovision ist variabel, aber auch hier sind etwa 3 % nicht unüblich. Dann kommen noch die Notarkosten in Höhe von 1,5 %, sowie die Kosten für den Grundbucheintrag in Höhe von 0,5 % des Kaufpreises hinzu.

Man sieht, dass du allein beim Kauf mit Zusatzkosten von etwa 8 – 9 % rechnen musst.

Beim Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb ist der Erlös auch wieder steuerpflichtig. Deshalb solltest du, wenn möglich, erst nach 10 Jahren Haltedauer verkaufen, damit du voll von der Wertsteigerung profitierst.

Grundsätzlich musst du auch damit rechnen, dass dir von Seiten der Politik als Vermieter immer höhere Kosten aufgebürdet werden. Dies bezieht sich zum Beispiel auf die Möglichkeit, Kosten an den Mieter weiterzureichen. Oder aktuell auch auf Sondersteuern wie die CO2-Steuer, die zwischen Mieter und Vermieter geteilt werden musst.

Zusätzlich musst du auch mögliche Sanierungskosten im Zusammenhang mit energetischer Sanierung bedenken und entsprechend deine Renditeerwartung anpassen und ausreichende Rücklagen bilden.

Lohnt sich die Investition in Mietimmobilien noch?

Die kurze Antwort lautet: ja. Mietimmobilien sind noch sehr gefragt. Verschiedene Faktoren wie Neubauhemmnisse und Immigration legen auch nahe, dass dies auch in Zukunft so sein wird.

Der aktuelle Trend durch Regulierung macht es für die Vermietung schwerer. Es besteht die Gefahr, dass ein immer größerer Teil der Nebenkosten vom Vermieter getragen werden muss. Sanierungspflichten sind schon am Horizont erkennbar und ähnliche Themen.

Eine Investition ist aber immer noch relativ interessant, auch weil es sich bei Immobilien um einen sicheren Sachwert handelt, der auch geldpolitische Verwerfungen gut überstehen kann.

Wichtig ist grundsätzlich, dass du dich für deine Investition steuerlich optimal aufsetzt und mit langfristigem Horizont vorgehtst.

Zusammenfassung: Investition in Mietimmobilien im Jahr 2023

Als Vermieter musst du deine Verpflichtungen im Blick behalten. Dies sind die rechtlichen Vorgaben, die du einhalten musst, und die Vorsorge für die Sicherheit der Mieter.

So lange du dich an alle Vorgaben hältst, solltest du keine Probleme haben, ein zuverlässiges Einkommen aus deiner Vermietung zu generieren.

• Bankfinanzierungen sind beim Kauf von Vermietimmobilien üblich, da man damit Eigenkapital spart und die Rendite hebeln kann.
• Die Mikro- und Makrolage einer Vermietimmobilie ist extrem wichtig, hierbei solltest du die erwartbaren Einnahmen, die möglichen Mietinteressenten und den Managementstil beachten.
• Abhängig von deinem Budget, deiner Zeit und deinen sonstigen Zielen, solltest du deine Immobilie an deine Gesamtsituation anpassen.
• Es kann Sinn machen, die Immobilie nicht persönlich sondern in einem Unternehmen oder einer Holding zu halten. Kläre hier mit deinem Steuerberater deine persönliche Situation.
• Auch Steuern musst du als Immobilieninvestor bezahlen, schaffe auch hier Klarheit.

Immobilieninvestor Ratgeber Vermieter.