Leerstehende Immobilien: Die Vor- und Nachteile auf einen Blick

Leerstehende Immobilien und Wohnungen sind der schlimmste Albtraum eines Vermieters. Wenn ein Mieter unerwartet auszieht, versuchen die meisten Vermieter verständlicherweise, so schnell wie möglich einen Ersatzmieter zu finden. Wenn die Wohnung auf Dauer leer bleibt, ist das schlecht für die Einnahmen und den Gewinn.

Aber ist Leerstand einer Mietwohnung wirklich immer so schlimm? Nicht unbedingt – für manche Vermieter ist es sogar das ideale Szenario und bietet eine Reihe von Vorteilen. In diesem Artikel erläutern wir die Vor- und Nachteile des Leerstands einer Immobilie und ob es sich vielleicht sogar lohnen könnte – sowohl kurz- als auch langfristig.

Die Vorteile von Leerstand in Immobilien und Mietwohnungen

Wie bereits erwähnt, gibt es einige unerwartete Vorteile, wenn eine Mietwohnung leer steht. Dazu gehören unter anderem eine größere Flexibilität bei der Nutzung, ein einfacherer Verkauf sowie ein reduziertes Potenzial für Probleme mit Mietern. Nachfolgend haben wir Ihnen die Vorteile leerstehender Mietwohnungen aufgelistet:

1. Flexibilität bei der zukünftigen Nutzung

Einen Mieter zu finden ist in Deutschland eine langfristige Verpflichtung. Die meisten Mietverträge haben eine Laufzeit von bis zu zwei Jahren, und es ist schwierig, sie ohne triftigen Grund vorzeitig zu beenden. Die einzigen gesetzlichen Gründe für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses sind in der Regel eine Kündigungsklausel, ein Verstoß gegen den Mietvertrag oder die Nichtzahlung der Miete durch den Mieter.

Bei leerstehenden Immobilien hat der Vermieter mehr Freiheiten bei der zukünftigen Nutzung der Räumlichkeiten. Er kann die Wohnung kurzfristig vermieten oder sie auf Websites wie Airbnb als Ferienwohnung anbieten. Sie können darin wohnen oder es verkaufen, wann immer Sie möchten – ohne sich Gedanken darüber machen zu müssen, ob ein Mieter vor Ort ist oder in welchem Zustand die Immobilie hinterlassen wird. Sie könnten die Immobilie sogar an einen Bauträger verkaufen, versteigern oder in ein Geschäftslokal umwandeln (mit den entsprechenden Genehmigungen/Lizenzen), anstatt sie zu vermieten.

2. Wertsteigerungspotenzial der Immobilie

Die Vermietung einer Immobilie ist eine Möglichkeit, ein Einkommen zu erzielen und gleichzeitig einen langfristigen Vermögenswert zu erhalten, der bei Bedarf mit Gewinn verkauft werden kann. Die meisten Immobilien steigen im Laufe der Zeit im Wert, insbesondere in Gegenden, in denen normalerweise vermietet wird, da sie gut erschlossen und begehrt sind.

Wenn Sie sich gegen eine Vermietung entscheiden, haben Sie zwar kein regelmäßiges Einkommen mehr, dennoch behalten Sie die Immobilie, deren Wert weiter steigen kann. Wenn Sie die Immobilie direkt besitzen und keine Hypothek aufnehmen, kann diese Option noch vorteilhafter sein. Sie haben zwar immer noch Ausgaben für eine leerstehende Immobilie, aber diese sind wesentlich geringer, wenn keine Hypothek vorhanden ist.

3. Mieterprobleme vermeiden

Wie jeder Vermieter weiß, gibt es bei der Vermietung einer Immobilie Höhen und Tiefen. Einige Mieter sind einfach großartig, während andere Probleme verursachen können. Diese reichen von kostspieligen und langwierigen Räumungsverfahren bis hin zu ständigen Reparaturen aufgrund mangelnder Instandhaltung durch den Mieter.

Wenn eine Immobilie leer steht, haben Vermieter immerhin eine vorübergehende Pause von Problemen mit Mietern. Sie können die Immobilie weiterhin als Vermögenswert behalten, der potenziell weiter an Wert gewinnt, ohne sich um Mieter und die damit verbundene zusätzliche Arbeit kümmern zu müssen.

4. Einfacherer Verkauf auf dem freien Markt

Das Leerstehenlassen eines Mietobjekts nach dem Auszug des Mieters gibt dem Vermieter mehr Flexibilität beim Verkauf. Wenn Sie mit einem Mieter vor Ort verkaufen, schränken Sie Ihren Käufermarkt möglicherweise ein.

Während einige Vermieter es schätzen, vom ersten Tag an einen Mieter zu haben, mögen andere nicht, dass sie keine Kontrolle über die Vermietung haben. Der Verkauf einer leerstehenden Immobilie bedeutet, dass Sie neue Vermieter, erfahrene Vermieter, Hausbesitzer, Bauträger und Erstkäufer ansprechen können. Das vergrößert Ihren Käuferpool und schafft mehr Möglichkeiten für einen schnelleren und möglicherweise wertvolleren Verkauf.

Nachteile von leerstehenden Immobilien und Mietwohnungen

Die Nachteile des Leerstands von Mietobjekten sind weitaus größer. Mit der richtigen Planung sind sie jedoch nicht so schlimm, wie sie scheinen. Zu den Nachteilen gehören etwa der Verlust von Mieteinnahmen, der Wegfall bestimmter Versicherungen sowie hohe Betriebskosten. Nachfolgend finden Sie einen Überblick über die Nachteile von leerstehenden Wohnungen:

1. Verlust von Mieteinnahmen

Das Wichtigste zuerst: Wenn ein Mietobjekt leer steht, bedeutet das einen Verlust an Mieteinnahmen. Selbst wenn Sie eine Mietausfallversicherung haben, die die Kosten abdeckt, gilt diese nur für einen bestimmten Zeitraum. Es ist deshalb wichtig, sich rechtzeitig nach Alternativen umzusehen.

Während manche Vermieter die Kosten für kurze Zeiträume verschmerzen können, müssen Sie sich bei längerem Leerstand nicht nur um die entgangenen Mieteinnahmen sorgen. Versteckte Kosten für Vermieter wie Instandhaltungskosten, Rechnungen, höhere Versicherungen und Steuern verteuern den Leerstand zusätzlich.

2. Wegfall der Hausratversicherung

Herkömmliche Hausratversicherungen bieten keinen Versicherungsschutz für eine leerstehende Immobilie. Die meisten lassen einen Leerstand von 30 bis 60 Tagen zu. Für längere Leerstandszeiten kann der Versicherungsschutz erlöschen. Wenn etwas passiert, z. B. ein Einbruch oder ein Wartungsfehler, sind Sie möglicherweise nicht versichert.

Steht eine Immobilie längere Zeit leer, empfiehlt es sich, eine Hausratversicherung abzuschließen, die speziell für unbewohnte Immobilien konzipiert wurde. Diese sind in der Regel teurer, da das Risiko höher ist und weniger Versicherungsgesellschaften auf dem freien Markt eine solche Versicherung anbieten.

3. hohe/steigende Betriebskosten

Um Schimmel, eingefrorene Rohre und andere Probleme zu vermeiden, ist es ratsam, die Heizung auf niedriger Stufe zu halten und in manchen Fällen sogar einen Luftentfeuchter in einer leerstehenden Immobilie zu betreiben. Aus Sicherheitsgründen ist es auch ratsam, das Licht zeitgesteuert brennen zu lassen und Kameras mit Alarmfunktion zu installieren. Diese Maßnahmen tragen zum Schutz einer Immobilie vor Einbrüchen bei, kosten aber auch Geld.

4. höheres Risiko des Verfalls der Immobilie.

Auch wenn einige Mieter vielleicht nicht so sauber und ordentlich sind, pflegen sie die Immobilie und halten sie mehr instand, als ihnen bewusst ist. Leerstehende Immobilien sind einem höheren Verwahrlosungsrisiko ausgesetzt. Die folgenden drei Risiken sind dabei die häufigsten:

• Schimmelbildung: In einer leerstehenden Immobilie kann sich leicht Schimmel bilden, noch mehr als in einer bewohnten Immobilie. Gelegentliches Absenken der Heizung, regelmäßiges Betreiben eines Luftentfeuchters oder gelegentliches Lüften der Wohnung können Abhilfe schaffen. Allerdings treibt der Energieverbrauch in einer leeren Wohnung die Betriebskosten in die Höhe.
• Eingefrorene Rohre: In den Wintermonaten können Rohre einfrieren und sogar platzen, wenn die Wohnung nicht warm gehalten wird. Neben erheblichen Wasserschäden sind geplatzte Rohre auch kostspielig zu reparieren. Eine niedrig eingestellte Heizung und isolierte Rohre können dies verhindern. Auch die Reparatur tropfender Wasserhähne kann Abhilfe schaffen.
• Schädlingsbefall: Krümel und Essensreste können in einer bewohnten Mietwohnung leicht zu Schädlingsbefall führen, aber wenn die Wohnung leer steht, steigt das Risiko erheblich. Wenn niemand da ist, können sich Insekten und Nagetiere ungestört einnisten, vermehren und ausbreiten. Auch übermäßige Feuchtigkeit in der Wohnung kann Ungeziefer anlocken.

5. Verpasste Chancen in einem angespannten Mietmarkt

In vielen Regionen Deutschlands floriert der Mietmarkt. Vermieter profitieren von der hohen Nachfrage und dem geringen Angebot. Obwohl die Mietkosten für viele Käufer und Vermieter steigen, gibt es immer noch Möglichkeiten, ein regelmäßiges und rentables Einkommen zu erzielen.

Steht eine Immobilie leer, die sich hervorragend zur Vermietung eignet, kann dies zu noch größeren Verwerfungen auf dem Mietermarkt führen. Vermieter können die Möglichkeit verlieren, wählerisch zu sein, an wen sie vermieten (innerhalb der gesetzlichen Grenzen) und können sogar die Preise aufgrund des geringen Angebots und der hohen Nachfrage erhöhen.

6. Negative Auswirkungen auf die örtliche Gemeinschaft

Leerstehende Häuser sind nicht gut für die lokale Gemeinschaft. Ungeachtet des Verfalls, in den sie geraten können, oder der Kriminalität, die sie anziehen können, gedeihen Nachbarschaften in Gebieten mit leerstehenden Häusern nicht.

Wenn der Leerstand in einem bestimmten Gebiet zunimmt, kann dies sogar neue Käufer oder Mieter davon abhalten, sich dort niederzulassen. Wenn eine Gemeinde nicht floriert und die Straßen/Gebäude kalt, dunkel und heruntergekommen sind, wird die Straße nicht mehr als lebenswerter Ort angesehen.

FAQs

Wie lange kann ich eine Wohnung leer stehen lassen?

Sie können eine Immobilie so lange leer stehen lassen, wie Sie möchten. Im Rahmen der Hausratversicherung können Sie eine Immobilie in der Regel nur für einen bestimmten Zeitraum leer stehen lassen, bevor der Versicherungsschutz erlischt.

Bei Mietobjekten, für die eine Hypothek aufgenommen wurde, können Sie die Immobilie so lange leer stehen lassen, wie Sie möchten, ohne dass sich dies auf die Konditionen der Hypothek auswirkt. Einige Kreditgeber erneuern jedoch keine Hypothek, wenn die Immobilie über einen längeren Zeitraum leer steht, da dies ein Risiko für die Erschwinglichkeit darstellt.

Was passiert, wenn ein Haus leer steht?

Bei Häusern, die über einen längeren Zeitraum unbewohnt sind, besteht ein höheres Risiko für Verwahrlosung und Kriminalität. Eine verminderte Belüftung kann zu Feuchtigkeitsansammlungen führen, und in den Wintermonaten können Rohre einfrieren, insbesondere solche, die an Heizkessel angeschlossen sind.

Mit der richtigen Pflege und Aufmerksamkeit während der Zeit, in der die Wohnung unbewohnt ist, kann das Schadensrisiko erheblich verringert werden. Wenn die Wohnung gut gelüftet, frei von Essensresten und warm gehalten wird, können die meisten Schäden vermieden werden.

Ist es sicher, ein Haus leer stehen zu lassen?

Es ist unbedenklich, ein Haus für kurze Zeit leer stehen zu lassen, aber es gibt Probleme, wenn ein Haus für längere Zeit leer steht. Die Abwesenheit von Menschen kann zu Schädlingen, Ungeziefer und vor allem zu Feuchtigkeitsproblemen führen.

Es besteht immer die Gefahr von Kriminalität, besonders wenn ein Haus länger leer steht. Steht ein Haus längere Zeit leer, sollten deshalb zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen getroffen werden. Das Anbringen von Überwachungskameras oder zeitgesteuerten Beleuchtungssystemen kann Einbrecher davon abhalten, den Leerstand zu bemerken und Diebstähle oder Hausbesetzungen verhindern.

Lohnt es sich, eine Mietwohnung leer stehen zu lassen? Was Sie beachten sollten

• Informieren Sie sich über Ihre Hausratversicherung, bevor Sie eine Wohnung leer stehen lassen – fast alle Policen sehen eine Frist von 1 bis 3 Monaten vor, bevor der Versicherungsschutz erlischt. Es ist auch ratsam, Ihre Mietkautionsversicherung zu überprüfen, wenn Sie während des Leerstands auf Mieteinnahmen angewiesen sind.
• Abgesehen von den entgangenen Mieteinnahmen gibt es noch viele andere versteckte Kosten, die entstehen, wenn eine Immobilie leer steht, wie z. B. Energierechnungen, Sicherheitsgebühren, Versicherungspolicen für unbewohnte Wohnungen und vieles mehr.
• Der Leerstand einer Immobilie bietet dem Vermieter mehr Flexibilität in Bezug auf die zukünftige Nutzung, allerdings nur, wenn die Immobilie während des Leerstands gut instand gehalten wird. Leer stehende Wohnungen bergen das Risiko von Schimmelbildung, Schädlingsbefall und Leitungsproblemen. Es kann helfen, die Heizung eingeschaltet zu lassen und die Wohnung sauber und gut gelüftet zu halten.

Leerstehende Immobilien.