Möbliert oder unmöbliert? Das ist die Frage…

Nachdem du deine Immobilie gekauft hast, verspürst du vielleicht die Lust, die Immobilie wie ein Boutique-Hotel einzurichten. Genauso kann es sein, dass du dein Budget schon aufgebraucht hast und du lieber die Wohnung sauber, leer und komplett unmöbliert vermieten möchtest. Wie entscheidest du dich also zwischen möbliert oder unmöbliert? In diesem Ratgeber wollen wir die Vorteile und Nachteile der beiden Optionen herausarbeiten, damit du eine optimale Entscheidung treffen kannst.

Was heißt unmöbliert?

Um die Vorteile und Nachteile von möbliert oder unmöbliert besser einschätzen zu können, müssen wir zuerste einmal genauer definieren was möbliert und was unmöbliert ist. Zusätzlich gibt es noch teilweise möbliert.

Unmöbliert heißt, dass es keine Möbel in der Wohnung gibt. Also keine Küche, keine Schränke, keine Betten, etc. Deine Mieter müssen also entweder ihren bestehend Hausstand in die Wohnung bringen, oder passend für die Räume neue oder gebrauchte Möbel erwerben. Eine große Ausgabe dürfte dabei immer die Küche sein, wobei hier noch hinzukommt, dass sich eine Küche nur sehr schwer in eine neue Mietwohnung mitnehmen lässt und auch sehr schwer gebraucht zu verkaufen ist.

Was heißt teilweise möbliert?

Hier inkludiert die Miete einige Möbel. Das kann z.B. eine voll ausgestatte Küche inkl. Geräten sein. Oder auch eine Waschmaschine bzw. vereinzelt Möbel. Wenn du mehrere Objekte vermietest, dann kannst du auch immer Möbel je nach Wünschen der Mieter auf die verschiedenen Objekte verteilen. Und somit auf die individuellen Wünsche der Mieter eingehen.

Was heißt voll möbliert?

Voll möbliert heißt das dein Mieter alles vorfindet, was er in der Wohnung benötigt. Möbel, Teppiche, Vorhänge, Küche inkl. Geräte, Geschirr usw. Für alle Personen, die die Wohnung beziehen musst du also genügend Stühle, Sessel etc. bereitstellen. Alle Geräte des täglichen Bedarfes mussen enthalten sein: Kühlschrank, Gefrierschrank, Mikrowelle und Wasserkocher. Auch wichtig sind Pfannen, Töpfe, Kochgeschirr und sonstigen Küchenutensilien. Du kannst auch noch das Bettzeug stellen, damit deine Mieter wirklich nur mit einem Koffer Kleidung einziehen können.

Vorteile von unmöbliert

Billiger und schneller

Wenn du schnell und kostengünstig deine Wohnung neu vermieten möchtest, dann wirst du dir unmöbliert leichter tun. Die Wohnung wirkt dann größer und du verlierst keine Interessenten, weil sie einen anderen Geschmack haben. Darüber hinaus musst du bei der Möblierung mit höhren Kosten rechnen als ohne Möbel.

Ziehe Mieter an, die länger bleiben

Mieter die in eine unmöblierte Wohnung einziehen, bleiben oft länger. Dies ist eine wichtige Überlegung. Du musst dir also im klaren darüber sein, an wen du vermieten möchtest, bevor du die Wohnung möblierst.

Nachteile von unmöbliert

Niedrigere Miete

Wenn du die Wohnung möbliert vermietest, dann kannst du deutlich bessere Mieten erzielen als unmöbliert. Wenn du eine Wohnung im Wert von 100.000 Euro kaufst, dann kannst du vielleicht 500 Euro Miete erzielen. Wenn du aber noch einige Tausend Euro in Möbel investierst, dann kannst du vielleicht nochmals 100 Euro mehr an Miete erzielen. Das solltest du dir genau überlegen und für die Stadt und Lage deiner Wohnung kalkulieren.

Vorteile von möbliert?

Attraktiv für bestimmte Zielgruppen

Wenn du dir eine günstige Wohnung in einer Universitätsstadt gekauft hast, dann gibt dies auch deine Zielgruppe vor. Studenten und Berufseinsteiger haben typischerweise noch nicht viele eigene Möbel. Deswegen ist eine voll möblierte Wohnung für sie sehr interessant. Denn oftmals werden sie auch nicht allzu lange in der Wohnung bleiben. Sei es wegen eines Auslandssemesters, WG-Gründung oder einem Job-Wechsel.

Wenn du als Vermieter aber kein Interesse an dieser Zielgruppe hast, dann solltest du dich auch andersweitig orientieren.

Höhrere Mieten

Eine möblierte Wohnung kannst du teuerer vermieten. Schließlich vermietest du auch die Möbel und Geräte. Dabei kannst du je nach Zielgruppe auch die billigste IKEA-Ausstattung wählen. Oder du passt dich an den Anspruch einer zahlungskräftigeren Zielgruppe an, und kaufst wertvollere Möbel und Geräte, um die Miete zu maximieren.

AirBnB

Wenn deine Wohnung auf dem Niveau eines Hotel ausgestattet ist, dann kannst du es auch entsprechend auf AirBnB anbieten. Dies kann zwar auch sehr stressig sein, weil du immer nur sehr kurze Mietzeiträume hast, aber die täglich oder wöchentlich erzielbaren Einkünfte können auch extrem hoch sein. Du kannst unter Umständen pro Woche soviel verdienen, wie in einem Monat normaler Langzeitmiete.

Wenn deine Wohnung dann nicht so stark ausgelastet ist, wird auch die Abnutzung geringer sein. Aber du musst nach jedem Gast die Wohnung reinigen und wieder auf einen Top-Zustand für den nächsten Gast bringen. Hier musst du also genau abwägen.

Nachteile von möbliert

Kosten

Natürlich musst du bei voller Möblierung mit zusätzlichen Investitionskosten rechnen. Dein Budget muss also weitere Ausgaben für Betten, Garderobe, Sofas und Tische zulassen.

Schäden und Abnutzung

Möbel nutzen sich mit der Zeit ab, und du kannst auch Schäden nicht ausschließen. Ein hochwertiges Sofa hält gut und gerne 10 Jahre, das billige Sofa in der möblierten Wohnung wird aber sicher schon nach 3 bis 5 Jahren erste deutliche Abnutzungserscheinungen zeigen.

Auch halten billiger Geräte, wie Mikrowelle, Wasserkocher und Toaster nur einige wenige Jahre in deiner Mietwohnung. Danach musst du sie wieder ersetzen. Wenn du die Waschmaschine stellst, dann musst du dich auch um Ersatz kümmern, wenn sie den Dienst versagt oder eine Überschwemmung verursacht.

Kürzere Mietdauer

Natürlich ermöglicht dir die Möblierung Mieter unkompliziert und kurzfristig für die Wohnung zu begeistern. Leider ermöglicht diese Einfachheit auch den Mieter genauso einfach wieder auszuziehen. Schließlich waren mit dem Einzug keine besonderen Kosten verbunden. Deshalb neigen Mieter, die eine Küche, Möbel etc. für die Wohnung erworben haben oder mit ihren ganzen Hausstand eingezogen sind, dazu länger zu bleiben.

Das Wichtigste

Bevor du dich also für möbliert oder unmöbliert entscheidest, solltest du dir genau überlegen, welches Marktsegement du bedienen willst. Wenn du die Mieteinnahmen maximieren willst, dann solltest du die Wohnung möblieren. Dies führt allerdings auch zu einem höheren Aufwand und Ausgaben. Hier nochmals die wichtigsten Punkte:

• Unmöblierte Wohnungen fördern Mieter die länger bleiben
• Studenten finden möblierte Wohnungen besonders attraktiv
• Du musst dich regelmäßig um den Ersatz kaputter Möbel kümmern
• Waschmaschinen, Trockner etc. musst du auch ersetzen
• Du kannst auch die Wohnung sehr hochwertig einrichten und sie dann auch Plattformen wie AirBnB anbieten; das ist aber sehr riskant, wenn du auf planbare Mieteinnahmen angewiesen bist.

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