Im Gegensatz zu Zeitmietvertragen mit einer Laufzeit unter einem Jahr sind zeitlich unbegrenzte Mietverträge über Wohnraum grundsätzlich auch in mündlicher Form möglich. Empfehlenswert ist das allerdings nicht. Es gelten in diesem Falle die gesetzlichen Regelungen des BGB, welches tendentiell eher mieterfreundlich ist und Vermieter ohne anderslautende vertragliche Vereinbarungen das Nachsehen haben. Daher ist es ratsam, immer einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen. Mietrechtsstreitigkeiten lassen sich leider nie zu 100 % verhindern, durch einen korrekt aufgesetzten Mietvertrag legen Sie allerdings ein solides Fundament und die höchstmögliche Sicherheit für beide Vertragsparteien.
In Deutschland herrscht grundsätzlich Vertragsfreiheit.
D.h. Vermieter dürfen mit einem Mietinteressent ihrer Wahl einen Vertrag schließen und in diesem schriftlich miteinander festhalten, womit beide einverstanden sind. Doch Vorsicht:
Nicht alle Bestimmungen sind rechtswirksam.
Verstoßen Sie gegen Gesetze oder die aktuelle Rechtssprechung, können Sie nichtig sein – selbst, wenn ursprünglich beide Parteien ihre Unterschrift darunter gesetzt haben. Manchmal lauern die Tücken an Stellen, an denen Sie sie nicht vermuten würden.
Rentila stellt Ihnen daher einen Muster-Mietvertrag für private Wohnräume, ob Haus oder Wohnung, zur Verfügung. Zusätzlich erfahren Sie in diesem Artikel, welche Angaben im Mietvertrag essentiell sind und welche nicht hineingehören.
Mietvertrag, ein unverzichtbares Dokument
Der Mietvertrag ist ein wichtiges Papier zwischen Vermieter und Mieter. Es enthält eine detaillierte Beschreibung der Unterkunft einschließlich Nebengebäude wie Garage, Keller und Garten. Er bestimmt – neben den gesetzlichen Vorgaben – die Rechte und Pflichten jeder Unterzeichnerpartei. Er vermeidet Probleme oft, noch bevor sie entstehen. Und kommt es doch zum Streit, kann helfen, Rechtsstreitigkeiten einfacher zu klären.
Pflichtangaben
Die genauen Bestimmungen in einem Mietvertrag über Wohnraum sind gesetzlich nicht geregelt. Im Grunde würden bereits die folgenden Punkte genügen:
- Die Unterzeichner des Vertrags
Nennen Sie den Namen und die Adresse des Vermieters und des Mieters bzw. der Vermieter und der Mieter im Falle mehrerer Personen. Ist der Vermieter nicht auch selbst Eigentümer, muss der bevollmächtigte Verwalter entsprechend genannt werden.Wichtig!
Bei mehreren Mietern für dieselbe Wohnung muss jeder Mieter den Vertrag unterschreiben. - Angaben zur Mietsache
Die Lage des Mietobjekts – bei Mehrfamilienhäusern auch die genaue Lage der Wohnung innerhalb des Geäudes – sowie die Hauptmerkmale des Wohnraums. Dazu zählen beispielsweise Objektart (z.B. Einfamilienhaus oder Wohnung), m²-Angabe, Anzahl der Zimmer, Ausstattung (z.B. Küche, Bodenbeläge), mitvermietete Terrassen/Gartenanlagen und sonstiges. - Die Höhe der Miete und der Mietnebenkosten und ggf. die Vereinbarung einer Mietkaution.
In der Praxis kommen allerdings noch eine Reihe weiterer Klauseln hinzu, mit denen Sie sich als Vermieter weitergehender absichern können.
Miete, Mietnebenkosten und Mietkaution
Beachten Sie hierbei, dass Sie die Miete frühstens nach 12 Monaten Mietdauer erhöhen können und auch dann nur bis zur angemessenen, ortsüblichen Vergleichsmiete.
Mietnebenkosten umfassen beispielsweise die Heizungswartung, den Schornsteinfeger, die Kosten für die Müllabfuhr oder auch Erhaltungsmaßnahmen, nicht zu verwechseln mit Modernisierungen und Instandsetzungsarbeiten. Letztliche sind nicht auf den Mieter umlegbar.
Als Vermieter sind Sie verpflichtet, anschließend jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Überschüsse sind dem Mieter zurückzuzahlen, höhere Forderungen, die die monatlichen Vorauszahlungen nicht decken konnten, sind vom Mieter nachzuzahlen.
Zudem ist es üblich und zu Ihrer Sicherheit unbedingt ratsam, eine Mietkaution zu verlangen. Hierfür sind etwa 3 Nettomieten denkbar und auch üblich. Beachten Sie, dass Sie die Mietkaution verzinst anlegen müssen – der Mieter hat einen Anspruch darauf.
Unzulässige Bestimmungen im Mietvertrag und die Folgen
Zwar herrscht in Deutschland grundsätzlich Vertragsfreiheit, doch dennoch sind nicht alle Klauseln in Mietverträgen rechtswirksam. Es ist davon auszugehen, dass vor allem in Altverträgen, doch auch in etlichen neu abgeschlossenen Verträgen, unzulässige Klauseln stecken.
Die am weitesrten verbreiteten Klauseln, die lt. deutscher Rechtssprechung allerdings unzulässig sind, sind die Folgenden:
| Raucherklausel | Das Rauchen gehört laut BGH zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnräume und kann nicht vertraglich verboten werden. Für eventuell daraus resultierende Schäden an der Mietsache kann der Mieter jedoch durchaus schadensersatzpflichtig sein, z.B. bei Brandlöchern im Boden oder der Notwendigkeit, neu zu tapezieren. |
| Unklare Nebenkosten | Eine pauschale Klausel, nach der der Mieter alle umlagefähigen Nebenkosten zu zahlen hat, ist unwirksam. Zählen Sie lieber alle Posten namentlich auf. |
| Tierhaltungsverbot | Die Haltung von Tieren darf nicht pauschal verboten werden. Sogenannte Kleintiere, zum Beispiel Kaninchen oder ein Aquarium, gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch. Die Haltung von Hunden und weiteren größeren oder ggf. gefährlichen Tieren kann hingegen ausgeschlossen werden. |
| Schönheitsreparaturen | Auch wenn es für Vermieter vorteilhaft wäre, können dem Mieter nicht pauschale Schönheitsreparaturen aufgetragen werden. Tapeten- und Farbarbeiten sowie das Verschließen von Bohrlöchern sind erlaubt, Bodenerneuerungen, Parkettaufarbeitung und Co. hingegen nicht. Grundsätzlich muss der Vermieter auch einen Verschleiß durch durchschnittlichen Gebrauch der Mietsache tolerieren. Auch starre, vorgegebene Fristen für Renovierungen und Schönheitsreparaturen sind unzulässig. Entscheidend ist, dass die Wohnung bei Rückgabe vermietbar ist. |
| Wandfarbe | Eine klassisch weiß gestrichene Wohnung vermieten, bunte Wände zurückerhalten – für viele Vermieter eine Alptraumvorstellung. Untersagen darf er seinen Mietern eine bunte Wandgestaltung zwar nicht, allerdings kann er verlangen, dass das Mietobjekt bei Mietende in einem neutralen Farbton gestrichen zurückgegeben wird. |
| Handwerkerklausel | Wer Pfusch durch Handanlegen des Mieters vermeiden will, nimmt in den Mietvertrag gerne eine Klausel auf, wonach Arbeiten am Mietobjekt von einem Fachbetrieb durchgeführt werden müssen. Auch diese wäre unwirksam. Der Vermieter hat Anspruch auf eine sachgerechte Durchführung von Reparaturen und Co. – traut der Mieter sich dies alleine zu, darf er es auch selbst erledigen. Das Arbeiten an sensiblen Bereichen, wie beispielsweise Elektroinstallationen, ist davon allerdings ausgenommen. |
| Vertragsstrafen | Vertragsstrafen, z.B. bei Verletzung der Hausordnung, oder Mahngebühren für verspätete Mietzahlungen, sind im Mietvertrag über privaten Wohnraum ebenfalls unzulässig. |
Enthalten Ihre Mietverträge derartige Klauseln, sind diese unwirksam und es gelten stattdessen die Regeln des BGB – und die können für Sie unvorteilhafter sein, als wenn Sie diese Punkte zwar vertraglich regeln, dabei aber darauf achten, nicht gegen die aktuelle Rechtssprechung zu verstoßen.
Salvatorische Klausel im Mietvertrag – ja oder nein?
In viele Vertragswerke wird die sog. Salvatorische Klausel aufgenommen. Sie soll sicherstellen, dass an die Stelle der unwirksamen Klausel im Fall der Fälle eine Regelung tritt, die der unwirksamen Klausel am ehesten kommt, aber (gerade noch) rechtswirksam ist und zudem nicht der gesamte Vertrag unwirksam wird.
Im Mietrecht unterscheidet man die salvatorische Erhaltungsklausel und die salvatorische Ergänzungsklausel. Eine Erhaltungsklausel wie „Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise gegen zwingendes Recht verstoßen oder aus anderen Gründen nichtig oder unwirksam sein, bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt“ ist wirksam, eine Ergänzungsklausel wie „Die nichtige oder unwirksame Bestimmung ist durch eine solche zu ersetzen, die dem wirtschaftlich Gewollten in zulässiger Weise am nächsten kommt“ hingegen nicht. Der Bundesgerichtshof hat bereits in etlichen Fällen deutlich gemacht, dass im Falle einer unwirksamen Klausel ohnehin die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Anwendung finden.
Die salvatorische Ergänzungsklausel ist in Mietverträgen daher nicht schädlich, aber auch nicht nützlich.
In unserem Rentila Muster-Mietvertrag bieten wir Ihnen einen vollständigen Mietvertrag mit allen wichtigen Punkten und ohne unzulässige Bestimmungen. Einzelne Punkte können natürlich individuell abgeändert oder gestrichen werden.
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