Unmöbiliertes oder möbiliertes Wohnen: Für was sollte man sich entscheiden?

Der Wohnungsmarkt bietet eine breite Palette an Mietobjekten: Studios, Apartments, Villen,… . Mieter haben die Möglichkeit zwischen unmöbilierten und möbilierten Mietobjekten zu wählen. Jede dieser Möglichkeiten hat seine Vorteile und Nachteile. Welche Art der Vermietung sollten Sie wählen: Unmöbiliert oder möbiliert?

Unmöbiliertes oder möbiliertes Wohnen: Ein Vergleich

Unmöbiliertes Mietobjekt

Mobiliar

Ein unmöbiliertes Mietobjekt ist nahezu leer. Der Mieter muss eigene Möbel und Einrichtungsgegenstände mitbringen.

Mietvertragsdauer

Bei einer unmöbilierten Wohnung ist das Mietverhältnis in der Regel nicht begrenzt, sofern nichts anderes im Mietvertrag festgelegt wurde.

Kündigungsfrist

Zur Beendigung des Mietverhältnisses gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Steuern

Einkünfte aus der Vermietung eines unmöbilierten Mietobjektes werden als «Einkommen von Grund und Boden» besteuert. Der Vermieter kann Kosten wie Zinsen, Renovierungsarbeiten, Verwaltungskosten, Grundsteuer und andere Kosten von der Steuer absetzen.

Möbiliertes Mietobjekt

Definition

Das Gesetz enthält keine Definition einer möbilierten Wohnung. Laut der Rechtsprechung liegt möbiliertes Wohnen vor, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte der für die Haushaltsführung notwendigen Einrichtungsgegenstände bereitstellt. Der Mieter hat kein Recht auf bestimmte Gegenstände die fehlen, aber normalerweise in einer Wohnung zu finden sind.

Zu den in der obigen Definition genannten notwendigen Einrichtungsgegenständen zählen beispielsweise Betten, Stühle und Tische, Schränke, Regale, Lampen, Gardinen, Teppiche, Bettwäsche, Sofa und Sessel, Wasch- und Spülmaschinen, jedoch nicht Hausrat wie Geschirr und Besteck.

Mobiliar

Das möbilierte Wohnen hat zahlreiche Vorteile. Das Mietobjekt ist bereits mit Möbeln ausgestattet und hat in der Regel eine Küche und andere essentielle Einrichtungsgegenstände.

Mietvertragsdauer

Bei einer möbilierten Wohnung ist das Mietverhältnis oft begrenzt, da es sich eher um ein Zwischenmietverhältnis handelt. Bei einem befristeten Mietverhältnis gilt zur Beendigung des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 1 Woche..

Ein befristeter Mietvertrag ist gemäß § 575 BGB nur möglich, wenn der Vermieter einen berechtigten Grund dafür hat. Ein solcher ist gegeben, wenn die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wird, wie beispielsweise eine Ferienwohnung, wenn der Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist (Einliegerwohnung), oder wenn es sich um Studentenwohnheime oder ähnliche Einrichtungen handelt.

Kündigungsfrist

Beim möbilierten Wohnen gilt wie beim unmöbilierten Wohnen eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Falls sich das Zimmer in der Wohnung des Vermieters befindet und nicht an eine Familie vermietet wurde, kann der Vermieter bis spätestens zum 15. eines Monats dem Mieter kündigen, der dann zum Monatsende ausziehen muss (§ 573 c III i.V.m. § 549 II Nr. 2 BGB).

Falls die Voraussetzungen für einen befristeten Mietvertrag (§§ 543 und 569 BGB) gelten, kann nur außerordentlich gekündigt werden.

Steuern

Einkünfte aus der Vermietung eines möbilierten Mietobjektes werden als gewerbliche Einkünfte besteuert. Der Vermieter hat hierbei den Vorteil, dass ein Großteil der Einkünfte und Investitionen die Immobilie jährlich von der Steuer abgesetzt werden können.

Vergleichende Tabelle zum unmöbilierten und möbilierten Wohnen

Art der Vermietung	Unmöbilierte Vermietung	Möbilierte Vermietung z.B. Zimmer in der Wohnung des Vermieters, Ferienwohnug, Studentenzimmer, …
Mietvertragsdauer	Unbefristet	In der Regel unbefristet, in Ausnahmefällen jedoch befristet
Kaution	max. 3 Monatsnettokaltmieten	max. 3 Monatsnettokaltmieten
Kündigungsfrist	3 Monate	In der Regel 3 Monate, 15 Tage bei Bewohnen eines Zimmers als Einzelperson in der Vermieterwohnung

Unmöbiliertes Wohnen: Vor- und Nachteile

Vorteile des unmöbilierten Wohnens

Der primäre Vorteil des Vermieters ist der Mietertyp, der sich für unmöbiliertes Wohnen entscheidet. Eine Wohnung auszustatten ist kostspielig und zeitintensiv. Aus diesem Grund entscheiden sich tendenziell Mieter eher für eine unmöbilierte Wohnung, die diese für einen längeren Zeitraum anmieten wollen. Auch der Aufwand eines Umzuges veranlasst viele Mieter, eine Wohnung länger anzumieten.

Nachteile des unmöbilierten Wohnens

Unmöbiliertes Wohnen kann aber auch Nachteile haben. Vermieter haben den Nachteil, dass die Wohnung bereits nach 3 Monaten gekündigt werden kann, wobei Vermieter ihrerseits wenig Möglichkeiten haben, das Mietverhältnis zu beenden. Auch sind die Mieteinkünfte geringer als beim möbilierten Wohnen und weniger ist steuerlich absetzbar. Aus Mietersicht ist die Ausstattung mit Möbeln teuer und zeitaufwendig. Selbiges gilt für den Umzug.

Möbiliertes Wohnen: Vor- und Nachteile

Vorteile des möbilierten Wohnens

Beim möbilierten Wohnen hingegen hat der Vermieter den Vorteil, dass eine höhere Miete verlangt werden kann und vieles steuerlich absetzbar ist. Sofern das Mietverhältnis als befristeter Vertrag gewertet werden darf, bleiben unliebsame Mieter nicht so lange wie bei einem unbefristeten Mietvertrag. Der Mieter hat den finanziellen Vorteil keine Möbel kaufen zu müssen. Im Falle eines befristeten Mietverhältnisses müssen Mieter, die nur kurzfristig anmieten wollen, nicht die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten beachten.

Nachteile des möbilierten Wohnens

Nachteile des möbilierten Wohnens bestehen beispielsweise darin, dass der Vermieter mehr Eigentum dem Risiko aussetzt, unpfleglich behandelt zu werden. Der Mieter hat zwar das Recht Möbel auszulagern, und stattdessen eigene Möbel in die Wohnung zu bringen, jedoch kann dies sehr kostspielig werden, da der Mieter die Möbel auf eigene Kosten auslagern und bei Auszug wieder in die Wohnung bringen muss. Bei Beschädigung der Möbel ist der Mieter dem Vermieter zudem zum Schadensersatz verpflichtet.

Unmöbiliertes oder möbiliertes Wohnen: Wie soll man sich entscheiden?

Beide Möglichkeiten bieten Vor- und Nachteile. Die Entscheidung hängt letztlich von verschiedenen Kriterien ab, insbesondere vom Typ des Mieters und dessen Anforderungen, der einfachereren Verwaltung des Mietobjektes, und der Mieteinnahmen.

Unmöbiliertes oder möbiliertes Wohnen? Egal ob Sie ein Vermieter oder Mieter sind, es kommt auf Ihre Prioritäten an. Für jedes Bedürfnis gibt es eine entsprechende Lösung.

Beispiele, die Ihre Entscheidung beeinflussen

Die Seite des Mieters

Mieter, besonders jene mit einer Familie, suchen nach einem Mietobjekt, welches sich zur langfristigen Miete eignet. Des Weiteren besitzen viele bereits Möbel aus der letzten Wohnung. In einem solchen Fall ist eine unmöbilierte Wohnung eine bessere und günstigere Alternative. Insbesondere, da möbilierte Wohnungen normalerweise teurer sind und Möbel, die man bereits besitzt, schwerlich anderweitig unterzubringen sind.

Studenten, Auszubildende oder junge Pärchen haben dagegen oft nicht die finanziellen Mittel für eine Erstausstattung. Außerdem haben sie oft eine Tendenz, schneller den Wohnraum zu wechseln, beispielsweise für ein Praktikum, einen Auslandsaufenthalt oder einen Job. Solche Mieter suchen eher nach einer Wohnung für eine kurzfristige Nutzungsdauer. In einem solchen Fall ist eine möbilierte Wohnung von größerem Vorteil.

Die Seite des Vermieters

Ein Vermieter kann sein Eigentum unmöbiliert oder möbiliert vermieten.

Der Vorteil in der möbilierten Vermietung liegt darin, dass er Vermieter eine höhere Miete verlangen kann. Er kann insbesondere einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

Nach dem Berliner Modell (LG Berlin, Az.: 63 S 365/01) kann ein Möbilierungszuschlag von 2% für den Zeitwert der Möbel erhoben werden. Hierbei wird eine lineare Abschreibung über 10 Jahre und eine Kapitalverzinsung von 14% zugrunde gelegt.

Berechnungsbeispiel:

Anschaffungspreis der Möbel: 5.000€

Monatlicher Zuschlag = Neuwert der Möbel / 10 Jahre * Anzahl nicht vergangener Jahre * 2 Prozent

Monatlicher Zuschlag im ersten Jahr: 5000€ / 10 * 10 * 0,02 = 100€
Jährlicher Gesamtzuschlag: 1.200€

Monatlicher Zuschlag im zweiten Jahr: 5000€ / 10 * 9 * 0,02 = 90€
Jährlicher Gesamtzuschlag: 1.080€

Beim Hamburger Modell werden die Anschaffungskosten verzinst und die Einrichtungsgegenstände entsprechend der wirtschaftlichen Abnutzungszeit abgeschrieben. Der Abschreibungszeitraum ist hierbei jedoch auf lediglich 7 Jahre anzusetzen und es dürfen jährlich nur 15% abgeschrieben werden. Da es aber keine gesetzliche Obergrenze für den Zuschlag der Möbilierung gibt, ist das Hamburger Modell für Vermieter günstiger.

Berechnungsbeispiel:

Anschaffungspreis der Möbel: 5.000€
Wertverlust pro Jahr: 10%
Kapitalverzinsung: z.B. 12%
Abschreibung: 15% (maximal möglich)

Zuschlag = Möbelwert * (Kapitalverzinsung + Abschreibung)

Monatlicher Zuschlag im ersten Jahr:
Wert der Möbel: 5.000€
Jährlicher Gesamtzuschlag = 5.000€ * (0,12 + 0,15) = 600€ + 750€ = 1.350€
Zuschlag pro Monat = 1.350€ / 12 Monate = 112,50€

Berechnungsbeispiel, wenn eine Mietpreisbremse gilt:

Ortsübliche Vergleichsmiete (unmöbliert): 1.200€
+ Möblierungszuschlag: 112,50€
= ortsübliche Vergleichsmiete: 1.312,50€
+ 10% darüber: 131,25€
= Maximal zulässige Miete: 1443,75€

Ein weiterer Vorteil der möbilierten Wohnung liegt darin, dass Mobiliar und Reparaturen steuerlich absetzbar sind. Möbel, die unter 800€ netto kosten, können im gleichen Jahr in voller Höhe als Werbungskosten abgeschrieben werden. Teurere Möbel müssen linear abgeschrieben werden. Im Falle von Reparaturen können die Kosten für die Handwerker steuerlich abgesetzt werden.