Unterscheidung von normaler Abnutzung und Verschlechterung

Beim Auszug aus einem Haus oder einer Wohnung ist es unerlässlich, einen Bericht über den Zustand des Mietobjekts zu erstellen, ein sogenanntes Wohnungsübergabeprotokoll. Hierbei gibt es einen Unterschied zwischen der normalen Abnutzung der Mietsache und einer Verschlechterung, ob diese vorsätzlich war oder nur grob fahrlässig. Im Folgenden wird ausgeführt, wie zwischen normaler Abnutzung und vom Mieter vertretenen Verschlechterungen des Mietobjekts unterschieden wird.

Was das Gesetz dazu sagt

Normale Abnutzung oder Verschlechterung der Mietsache ?

Das deutsche Recht unterscheidet zwischen normaler Abnutzung und einer vom Mieter zu vertretenden Verschlechterung der Mietsache, wobei die Unterscheidung problematisch sein kann.

Bei einer normalen Abnutzung scheidet eine Mieterhaftung aus. Eine normale Abnutzung liegt vor, wenn es sich um einen «vertragsgemäßen Gebrauch» der Mietsache handelt. In der Rechtsprechung wurde eine normale Abnutzung in folgenden Fällen festgestellt: Verschleiß von Armaturen, Wasserbereitern oder Gasthermen, Anbringung von Dübeln in angemessener Zahl, Anbringigung von Gardinenstangen und Lampenhaltern, leichte Kratzer im Parkett oder auf den Badfliesen, Verschleiß des Teppichbodens, Druckstellen von Möbeln, und Dübellöcher in den Fugen bei fehlenden Armaturen.

Der Mieter hat rechtlich für eine Verschlechterung einzustehen, wenn der Mieter vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt hat. Eine Verschlechterung liegt in den folgenden Fällen vor: Übermäßiges Anbohren von Fließen, Beschäfigung des unteren Bodenbelages bei Verlegung von selbstklebendem Teppichboden, Verursachung von Löchern und Verfärbungungen auf einem noch nicht abgewohnten Teppichboden, Abdrücke von Pfennigabsätzen im Parkett, und Emailaabsplitterungen der Badewanne.

Der Vermieter muss dem Mieter innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache ($548 BGB) bei Schönheitsreparaturen oder Verschlechterungen eine Frist zur Schadensbehebung setzen und darauf hinweisen, dass die Reparatur sonst anderweitig vorgenommen wird und der Mieter dafür die Kosten zu tragen haben wird.

Die Notwendigkeit, ein Ãœbergabeprotokoll beim Auszug anzufertigen

Wenn der Mieter die Entscheidung getroffen hat, aus der Wohnung auszuziehen und seinen Vermieter hierüber informiert hat, ist es empfehlenswert, einen Termin zur Wohnungsübergabe zu vereinbaren, bei welcher der Zustand des Mietobjekts mit dem Vermieter und Mieter sowie mit eventuellen Zeugen begutachtet und in einem Übegabeprotokoll festgehalten wird.

Dieses Übergabeprotokoll ermöglicht es, eventuellen Streitigkeiten über Verschlechterungen des Mietobjekts während der Mietzeit vorzubeugen oder deren Bestehen oder Nichtbestehen zu beweisen.

Hierbei werden Sachschäden identifiziert und möglichst detailliert in dem Protokoll aufgeführt. Zusätzlich können Fotos effektive Belege darstellen und deshalb in dem Protokoll aufgenommen werden.

Wurden Verschlechterungen festgestellt, für die der Mieter einzustehen hat, muss der Vermieter dem Mieter eine Frist innerhalb von 6 Monaten nach Übergabe des Mietobjekts stellen.

Der Mieter muss alle vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführten Verschlechterungen des Mietobjekts beseitigen sowie Schönheitsreparaturen vornehmen. Eine Reparaturpflicht besteht jedoch nicht bei normalen Abnutzungen.

Kommt der Mieter der Mängelbeseitigung innerhalb der vom Vermieter gesetzten Frist nicht nach, kann der Vermieter einen Teil oder die gesamte Kaution zurückbehalten.

Dieser Abzug von der Kaution sollte durch Reparaturrechnungen oder Kaufnachweise für den Austausch der beschädigten Komponenten belegt werden.

Definition einer Verschlechterung

Der Mieter hat rechtlich für eine Verschlechterung einzustehen, wenn der Mieter vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt hat.

Eine Verschlechterung liegt in den folgenden Fällen vor:

• Bodenbeläge: Vorhersehbare Schäden am unteren Bodenlagen welche durch das Verkleben oder Entfernen von Teppichböden verursacht wurden, Verursachung von Löchern und Verfärbungungen auf einem noch nicht abgewohnten Teppichboden, Abdrücke von Pfennigabsätzen im Parkett, Brandlöcher im Teppichboden oder Parkett mit Ausnahme von Bodenschäden, die durch den Vermieter oder dessen Handwerkern verursachte wurden

• Dübellöcher: Schäden durch übermäßige Dübellöcher, insbesondere wenn gleichwertige schonendere Befesigungsmöglichkeiten bestanden, Schäden durch das Anbohren von Fließenund Kacheln ohne Genehmigung des Vermieters

• Feuchtigkeitsschäden: Feuchtigkeitsschäden, die auf unzureichende Belüftung oder Beheizung der Wohnräume zurückzuführen sind

• Badewanne: Großflächige oder häufige Emailaabsplitterungen, tiefe Kratzer in der Kunststoffbadewanne

• Fließen: Ãœberstreichen mit nicht wieder entfernbarer Farbe

• Brandschäden: Laienhafte elektrische Installationen, laienhafte Aufstellung elektrischer und anderer Öfen, mangelhafte Installation einer Heizung durch einen vom Mieter beauftragten Handwerker

• Frostschäden: Frostschäden, die durch Unterlassung zumutbarer Vorkehrungen (Entleerung der Wasserleitungen, usw.) verursacht wurden

• Wasserschäden: In den Verantwortungsbereich des Mieters fallende Wasserschäden, z.B. durch das Offenlassen des Wasserhahns, durch den unbeaufsichtigter Gebrauch der Spül- und Waschmaschine verursachte Schäden

• Schäden durch Tierhaltung: Intensive Abnutzungen (ggf. Biss- und Kratzspuren), am Boden entstandene Schäden durch zu hohe Lasten durch ein Aquarium

Hinsichtlich der Verschlechterungen der Mietsache, für die ein Mieter einzustehen hat, gibt es keine klaren rechtlichen Abgrenzungen. Klarheit bieten aktuelle Urteilsentscheidungen.