Was machen, wenn die Kaution nicht einen durch den Mieter verursachten Schaden an der Wohnung deckt?

Eine der schlimmsten Situationen, in der sich ein Vermieter befinden kann, ist wahrscheinlich diejenige, in der er einen durch den Mieter verursachten Schaden an seinem Eigentum feststellt und sich der Mieter weigert, diesen zu bezahlen. Wie reagiert man in einer solchen Situation? Was macht man, wenn die Kaution die Kosten für den Schaden nicht deckt?

Zusammenfassung der Mieterpflichten

Bevor man sich damit befasst, wie man auf eine unzureichende Kostendeckung durch die Kaution im Falle eines von einem Mieter verursachten Schadens reagiert, sollte man sich ins Gedächtnis rufen, dass die Beseitigung eines solchen Schadens eine gesetzliche Pflicht des Mieters darstellt.

Zu den Verpflichtungen des Mieters gehört nämlich die pflegliche Behandlung des Mietobjekts als Teil seiner Obhutspflichten während der Mietzeit und die Rückgabe des Mietobjekts in einem ordnungsgemäßen Zustand nach Ende der Mietzeit.

Aus diesem Grund ist der Mieter für die Beseitigung von durch ihn verursachten Schäden verantwortlich, sofern es sich nicht um eine normale Abnutzung handelt.

Zudem ist § 536c BGB besonders zu beachten:

„(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.

(2) Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. …“

Somit sind die Hauptverpflichtungen des Mieters gegenüber dem Vermieter:

• Die Zahlung der Miete;
• Die Einhaltung der vertraglich vereinbarten Nutzungsbedingungen;
• Die gesetzlichen Obhutspflichten, insbesondere die pflegliche Behandlung des Mietobjekts;
• Die Anzeige der im Laufe der Mietzeit entstandenen Schäden gegenüber dem Vermieter;
• Die Beseitigung von durch den Mieter verursachten Schäden.

Problematisch ist jedoch im Falle eines Schadenseintritts, dass die Kaution gesetzlich auf 3 Monatsnettokaltmieten begrenzt. In vielen Fällen ist die Kaution jedoch bei weitem zu gering, alle Kosten zu decken, die bei der Durchführung der notwendigen Reparaturen in dem jeweiligen Mietobjekt anfallen. Folglich ist ein sorgfältiges Vorgehen im Schadensfall essenziell.

Nicht von dem Mieter zu übernehmende Schäden

Der Mieter muss jedoch nicht alle Schäden auf seine Kosten beseitigen lassen.

Tatsächlich sind Schäden, die auf einen normalen Verschleiß oder auf ein schuldhaftes oder grob fahrlässiges Verhalten eines Dritten oder des Vermieters zurückzuführen sind, nicht vom Mieter zu vertreten.

Zur Schadensermittlung muss der Zeitwert berechnet werden. Hierzu benötigen Sie verschiedene Informationen wie den Anschaffungswert (Beweispflicht durch Belege), die Restnutzdauer und die wirtschaftliche Lebensdauer.

Diese Liste enthält die wichtigsten Gegenstände in einem Mietobjekt, denen eine theoretische Lebensdauer zugeordnet wurde. Hierbei handelt es sich um Richtwerte.

Wirtschaftliche Lebensdauer von Gegenständen

Laden Sie sich eine Übersicht zur wirtschaftlichen Lebensdauer von Gegenständen hier kostenlos herunter.

Mit oder ohne Zuhilfenahme dieser Liste können Sie den Zeitwert beispielsweise folgendermaßen berechnen:

Zeitwert (zu zahlender Schadensersatz) = xxx Jahre Restnutzungsdauer * xxx Anschaffungspreis / xxx Jahre wirtschaftliche Lebensdauer

Zudem sollten Sie nicht vergessen, bei Einzug, und unter Anwesenheit von Mieter und Vermieter oder einem Vertreter, ein Übergabeprotokoll anzufertigen, in welchen sämtliche Mängel aufgeführt und beschrieben werden.

Ohne dieses Dokument können Sie immense Schwierigkeiten haben, verursachte Schäden nachzuweisen, falls der Mieter, ohne diese beseitigt zu haben, auszieht.

Kostenlose Vorlage eines Ãœbergabeprotokolls

Laden Sie sich eine Vorlage eines Ãœbergabeprotokolls hier kostenlos herunter.

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Sie können auch das Modul für die Erstellung eines Übergabeprotokolls verwenden, welches Sie auf Ihrer Verwaltungsoberfläche, in der Rubrik Übergabeprotokoll, finden.

Die erste Reaktion

Bewerten Sie den Schaden

Sobald der Vermieter den Schaden entdeckt, ist es wichtig, die Höhe des Schadens abzuschätzen.

Aus diesem Grund ist es wichtig Belege wie Rechnungen immer zu behalten.

Sie können auch Angebote zur Reparaturbeseitigung von Handwerkern einholen.

Selbst die kleinste Verschlechterung kann im Reparaturfall erhebliche Kosten verursachen, sei es für ein zerbrochenes Fenster, einen beschädigten Vorhang, ein Loch in der Spüle oder die von ihrem üblichen Gebrauch abgewichene Elektroinstallation.

Besprechen Sie dies mit dem Mieter

Ihre erste Reaktion sollte sein, ein klärendes und nicht vorwurfsvoll klingendes Gespräch mit dem Mieter über den Schaden zu führen.

Konzentrieren Sie sich dabei die ganze Zeit auf das Gespräch und erklären Sie die genaue Situation und den entstandenen Schaden.

Sie sollten zudem dem Mieter ein Reparaturangebot unterbreiten.

Weigert sich der Mieter, mit Ihnen ein solches Gespräch zu führen, dann sollten Sie sich sofort der Schadensbeseitigung widmen.

Dadurch werden Sie in die Lage versetzt, Ihre Schadensersatzforderung schnellstmöglich schriftlich gegenüber dem Mieter, oder falls dies erfolgslos ist, vor einem Gericht, geltend zu machen.

Die verschiedenen Maßnahmen zur Deckung des durch den Mieter verursachten Schadens

Aufforderung zur Schadensbeseitigung

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter verpflichtet ist, den Schaden umgehend anzuzeigen und diesen zu beseitigen. Der Vermieter muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung setzen.

Es besteht eine 3-jährige Verjährungsfrist für die Geltendmachung von Schäden, solange der Mieter in der Wohnung oder dem Haus wohnt, und lediglich eine 6-monatige Frist nach Auszug des Mieters.

Nur wenn der Mieter der Beseitigung des Schadens nicht fristgerecht nachkommt, oder diese ernsthaft und endgültig verweigert hat, kann der Vermieter den für die Schadensbeseitigung erforderlichen Geldbetrag als Vorschuss (ohne Umsatzsteuer) vor der Schadensbeseitigung oder zur Erstattung nach der Schadensbeseitigung verlangen. Hierbei muss der Vermieter einen „Abzug neu für alt“ berücksichtigen. Zudem trifft den Vermieter die Beweisleist. Aus diesem Grund ist ein Übergabeprotokoll essenziell.

Beseitigen Sie den Schaden erst, wenn er als Beweismittel sichergestellt ist. Eventuell muss ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren durchgeführt werden.

Im Prozess wird in der Regel ein Sachverständigengutachten herangezogen, um die Verantwortlichkeit für den Schaden zu klären.

Einbehalt zur Kaution

Sie haben zudem die Möglichkeit, bis zu 6 Monate die Kaution einzubehalten. Der genaue Zeitraum bestimmt sich im Einzelfall. Behalten Sie den entsprechenden Betrag der Kaution ein und senden Sie gleichzeitig ein Erklärungsschreiben an den Mieter (Fügen Sie am besten Fotos von dem Schaden hinzu). Senden Sie diesen Brief per Einschreiben mit Empfangsbestätigung zur Erhöhung der Rechtssicherheit.

Nur wenn der Mieter nach erfolgloser Fristsetzung der Beseitigung des Schadens nicht nachgekommen ist, können Sie die Kaution einbehalten. Andernfalls müssen Sie den Betrag inklusive Zinsen an den Mieter zurückzahlen.