Leicht verfällt man der Versuchung, dass Miete minus Kapitalkosten der Gewinn des Vermieters wären. Es gibt aber deutlich mehr Ausgaben, die du als Vermieter bezahlen musst. Wenn du hier also unvorsichtig bist, dann gehtst du mit deiner Vermietung baden. In diesem Ratgeber findest du eine Übersicht für typische Ausgaben eines Vermieters und wie du stets den Überblick behalten kannst.
Mieterwechsel
In einer idealen Welt wäre deine Immobilie ununterbrochen vermietet. Leider ist dies in der Realtiät nicht der Fall. Von Zeit zu Zeit musst du einen neuen Mieter finden. Dann kann es passieren, dass du für eine bestimmte Zeit keine Mieteinnamen erhältst. Dies musst du berücksichtigen. Du musst dabei abschätzen, wie lange die Mietunterbrechung dauert. Dann kannst du die Miete anteilig um diesen Betrag erhöhen, den du dann in der vermieteten zusätzlich Zeit erhältst.
Dadurch kannst du Rücklagen bilden, die es dir während des Mieterwechsels erlaubt, weiterhin deinen Kredit zu bedienen. Natürlich solltest du durch Werbung und geschickte Auswahl der Immobilie den Leerstand minimieren. Eine gründliche Reinigung mit evtl. kleinen Schönheitsreparaturen kann auch helfen, die Immobilie schnell wieder zu vermieten.
Du solltest auch einen Mieter aussuchen, der möglichst lange in der Wohnung bleibt. Studenten oder Singles ziehen typischerweise öfters um als Familien oder Paare. Außerdem bleiben Mieter in der Regel länger, wenn Sie ihre eigenen Möbel in die Wohnung bringen und auch eine Küche für die Wohnung kaufen. Im Gegensatz dazu gibt es bei möblierter Vermietung überhaupt keine Hemmnisse ,wieder auszuziehen. Zusätzlich kannst du eine leere Wohnung auch einfacher wieder in einen guten Zustand bringen, der sich leicht vermieten lässt.
Werbung
Deine leere Wohnung sucht sich ihren Mieter leider nicht selbst – deshalb musst du Anzeigen schalten. Du kannst dafür entweder einen Dienstleister beauftragen oder selbst bei z. B. Immoscout aktiv werden. Ein Dienstleister oder Makler kostet dich eine beträchtliche Provision, die du auch nicht mehr auf deinen Vermieter abwälzen kannst. Wenn du selbst einen guten Mieter finden möchtest und dir eine der typische Ausgaben eines Vermieters sparen willst, dann ist es wichtig, gute Fotos zu erstellen und eine vollständige Beschreibung der Immobilie anzufertigen.
Sicherheitsüberprüfungen
Hier solltest du vor allem auf die Sicherheit der Heizungsanlage (inkl. Gastank und -leitungen sowie Kamin) achten. Hier darfst du kein Risiko eingehen, sondern musst mit größter Vorsicht handeln und nur mit geschulten Fachfirmen zusammenarbeiten. Außerdem musst du auf die vorgeschriebene Wartung der Rauchmelder achten. Dies kannst du auch in Zusammenarbeit mit deinen Mietern erledigen. Diese müssen dies dir gegenüber dann dokumentieren.
Reparaturen und Wartung
Reparaturen sind auch typische Ausgaben eines Vermieters. Selbst bei dem saubersten Mieter nutzen sich gewissen Dinge ab oder gehen kaputt.
Natürlich kannst du es von der Kaution eines Mieters abziehen, wenn er etwas beschädigt hat. Es ist aber ganz normal, dass sich in dem von dir gekauften, nicht allzu teuren Sofa nach einigen Jahren eine Sitzkuhle gebilldet hat.
Du musst also schon bei der Festsetzung deiner Miete die Abnutzung berücksichtigen. Wenn du beispielsweise 100 Euro der Monatsmiete für Abnutzung und Reparaturen einplanst, dann kannst du Kosten in Höhe von 1200 Euro pro Jahr abfangen.
Versicherungen
Versicherungen sind ein weiteres wichtiges Thema, um das du dich kümmern musst.
Die drei wichtigsten Versicherungen für dich als Vermieter sind dabei die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, die Mietausfallversicherung und die Wohngebäudeversicherung inklusive Elementarschäden. Hiermit schützt du dich vor Schadensersatzforderungen, Mietern, die nicht zahlen und vor Schäden an deinem Gebäude. Diese drei Versicherungen kannst du schon für etwa 200 Euro pro Jahr abschließen. Außerdem kannst du diese Kosten zum Teil steuerlich geltend machen.
Auch solltest du darüber nachdenken, eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen. Hier musst du mit höheren jährlichen Kosten rechnen, diese können sich aber im Fall einer Streitigkeit mit deinem Mieter rechnen.
Steuern
Deine Mieteinnahmen kannst du leider nicht einfach für dich selbst behalten. Auch der Fiskus will seinen Anteil davon haben. Hier ist es wichtig, dass du dir einen kompetenten Steuerberater suchst, der dich bei allen Fragen richtig berät. Hier ist jede Situation individuell unterschiedlich. Deswegen kann man hier keine pauschalen Ratschläge geben. Auch ist guter Rat hier sehr wertvoll, weil du ansonsten nicht alle Kosten korrekt geltend machst und damit bares Geld verschenkst.
Den Ãœberblick behalten
Wie behältst du nun den Überblick? Natürlich kannst du ein Tabellenprogramm nutzen und dort alles eintragen. Du kannst aber auch eine Software nutzen, die genau zu diesem Zweck entwickelt wurde. Rentila bietet hier das perfekte Werkzeug, um alle deine Ausgaben aufzubereiten und hat noch viele andere Vorteile. Zum Beispiel Vorlagen für deinen Mietvertrag. Du kannst kostenlos einen Account eröffnen und damit eine Immobilie verwalten. Solltest du unbegrenzt Immobilien verwalten wollen, dann kostet dich das nur 8 Euro im Monat.
Typische Ausgaben eines Vermieters: Das Wichtigste
Zusammenfassend ist es wichtig, dass du alle deine Ausgaben im Blick behältst, damit du diese korrekt in der Miete berücksichtigen kannst. Eine professionelle Möglichkeit, den Überblick zu behalten bietet dir dabei Rentila. Außerdem solltest du die Originale der Rechnungen und die digitalen Dokumente sicher verwahren, damit du deinen Aufbewahrungspflichten nachkommst.
Achte auf Folgendes:
- Mieterwechsel – falls deine Immobilie leersteht
- Werbung – damit du schnell einen Mieter findest
- Sicherheitsüberprüfungen – Sicherheit muss an erster Stelle stehen
- Reparaturen und Wartung – hier solltest du mindestens 20 % deines Budgets zurückhalten
- Versicherung – prüfe deinen Versicherungsbedarf
- Steuern – hier solltest du gründlich vorgehen
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