Wie man ein besserer Vermieter wird

Wie alles im Leben können Sie Dinge, die Sie tun, perfektionieren, anstatt sie einfach nur zu erledigen. Sie können ein besserer Vermieter sein, indem Sie einige einfache Schritte beachten. Wenn Sie ein besserer Vermieter sind, sind Ihre Mieter glücklicher und bleiben dadurch wahrscheinlich länger Ihre Mieter. Nicht nur das, wenn Sie einfache Schritte befolgen, erleichtern Sie sich das Leben.

Einige dieser Tipps, um ein besserer Vermieter zu werden, entsprechen dem gesunden Menschenverstand und andere haben Sie möglicherweise einfach nicht in Betracht gezogen.

Zusätzliche Absicherung

Befindet sich Ihre Immobilie beispielsweise in einem hochwassergefährdeten Gebiet, lohnt es sich möglicherweise besonders, sich als guter Vermieter zu zeigen und die Erwartungen Ihres Mieters sogar zu übertreffen.

Falls Ihr Mietobjekt aufgrund einer Überschwemmung unbewohnbar wird, haben Sie keine rechtliche Verpflichtung, Ihren Mietern eine Ersatzwohnung zu verschaffen. Eine Überschwemmung bedeutet für Sie, dass es Wochen dauern kann, bis die Überschwemmung abgeklungen ist und Sie den Schaden beheben können. In der Zwischenzeit müssen Ihre Mieter selbst nach einer alternativen Unterkunft suchen. Das kann ein paar teure Nächte oder sogar Wochen in einem Hotel für Ihre Mieter bedeuten. Als Konsequenz könnten Ihre Mieter eventuell in finanzielle Schwierigkeiten geraten und mit ihren Mietzahlungen in Verzug geraten.

Als Vorsorge sollten Sie eine Hochwasserversicherung für Wohngebäude in Betracht ziehen. Eine solche Versicherung ist umlagefähig, und bietet Ihren Mietern einen wertvollen und zusätzlichen Vorteil im Rahmen des Mietverhältnisses.

Reparaturen und Wartungen

Unabhängig davon, welche Kosten Ihnen entstehen, müssen Sie Ihr Mietobjekt in einem gutem Zustand halten. Seien Sie nicht der Vermieter, der seine Mieter ignoriert, wenn sie Sie über notwendige Reparaturen informieren.

Wenn Ihr Mieter Ihnen mitteilt, dass die Waschmaschine ausgefallen ist, beheben Sie diese umgehend. Genauso wie Sie ungerne ohne Waschmaschine leben möchten, ist dies auch nicht für Ihren Mieter wünschenswert.

Auch in Fällen, in denen Sie von Ihrem Mieter darüber informiert werden, dass es Probleme mit zu hoher Feuchtigkeit in dem Mietobjekt gibt, versuchen Sie, so schnell wie möglich, das Problem durch Kommunikation über regelmäßiges Lüften oder drastischere Maßnahmen wie aktiver Schimmelbekämpfung zu lösen. Je länger Sie solche Maßnahmen aufschieben, desto höher ist das Risiko, dass Ihre Mieter gesundheitsgefährdenden Lebensbedingungen ausgesetzt ist. Zusätzlich riskieren Sie die Werterhaltung Ihrer Immobilie.

Außerdem kann Ihr Mieter unter bestimmten Umständen einen Handwerker beauftragen, die Reparaturen durchzuführen und die Kosten von der Miete abziehen, wenn Sie die erforderlichen Reparaturen nicht durchführen.

Sie können ein besserer Vermieter sein und damit Ihr Leben erleichtern, indem Sie Ihren Mietern eine Notfallliste mit guten und erschwinglichen Handwerkern zur Verfügung stellen. Stellen Sie zumindest sicher, dass Sie einen Elektriker und einen Klempner haben, dem Sie vertrauen können und die schnell reagieren.

Wenn Sie ein voll möbliertes Mietobjekt vermieten, bedeutet dies, dass Ihre Mieter nur mit wenigen Sachen einziehen. Daher ist es sinnvoll, einen kleinen Werkzeugkasten in der Unterkunft zu deponieren. Auf diese Weise können Ihre Mieter selbst kleinere Reparaturen durchführen, z. B. die Befestigung eines losen Schaniers bevor größere Schäden entstehen.

Wenn Sie an Studenten oder Erstmieter vermieten, gehen Sie nicht davon aus, dass diese alles über das Alleinwohnen wissen. Es kann sich lohnen, ihnen ein paar wichtige Dinge in dem Mietobjekt zu zeigen, beispielsweise wo sich der Sicherungskasten befindet, wenn der Strom ausfällt. Und lassen Sie sie wissen, wo der Absperrhahn im Falle eines Lecks ist.

Inspektion Ihres Mietobjektes

Es ist Ihr Eigentum und Sie sollten jede Gelegenheit nutzen, den Zustand Ihrer Immobilien zu überprüfen.

Grundsätzlich haben Mieter jedoch ein Recht auf Privatssphäre, weswegen das Gesetz Vermietern den Zutritt zu vermieteten Objekten nur in Ausnahmefällen erlaubt. Es muss ein konkreter Grund oder besonderer Anlass bestehen. Ein solcher ist beispielsweise gegeben, wenn der Vermieter feststellen will, ob Mängel oder Schäden vorliegen bzw. wie schnell und in welchem Umfang Reparaturen notwendig sind. Ein Zutrittsrecht besteht auch, das Mietobjekt neu ausgemessen werden soll oder wenn die Messeinrichtungen für Heizungen oder Wasser abgelesen werden müssen. Will der Vermieter das Mietobjekt neu vermieten oder verkaufen, darf der Vermieter das Mietobjekt zusammen mit Mietnteressenten oder einem Makler betreten.

In jedem Fall muss der Vermieter den Mieter über die Besichtigung rechtzeitig informieren. In der Regel ist eine vorherige Ankündigung von mehreren Tagen notwendig. Bei dringenden Handwerkerarbeiten genügen 24 Stunden. Im Falle des Ablesens der Heizkostenverteiler sind 10 bis 14 Tage üblich. Besichtigungstermine – müssen mindestens 14 Tage vorher vereinbart werden. Grundsätzlich muss der Vermieter auf eine Berufstätigkeit des Mieters Rücksicht nehmen.

Wenn Sie diese Punkte berücksichtigen, wahren Sie die Privatssphäre Ihres Mieters sowie ein gutes Verhältnis zu diesem. Gleichzeitig können Sie die oben genannten Gelegenheiten nutzen, um sich über den guten Zustand Ihres Mietobjektes von Zeit zu Zeit zu vergewissern.

Halten Sie Ihre Unterlagen in gutem Zustand

Sie sollten die Kontaktdaten Ihrer Mieter griffbereit aufbewahren, damit Sie diese im Notfall jederzeit kontaktieren können. Laut dem Gesetz, insbesondere nach der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), müssen Sie diese Daten jedoch sicher aufbewahren. Wenn Sie die Daten Ihres Mieters auf Ihrem Handy oder Laptop speichern, müssen diese passwortgeschützt sein.

Wichtig ist es auch, vor jeder Neuvermietung und nach jedem Auszug datierte Fotos von dem Mietobjekt, insbesondere von Geräten und Einrichtungsgegenständen, zu machen und diese mit Ihren anderen Mietunterlagen zu verwahren. Dies ist wichtig für eventuelle Schadensersatzansprüche. Ein solches Vorgehen ist aber auch wichtig, da Sie Reparaten und Käufe von Einrichtungsgegenständen und Geräten, die Sie aufgrund von Verschleiß ersetzen müssen, steuerlich absetzen können. Dazu müssen Sie jedoch Belege aufbewahren.

Sie sind auch gesetzlich verpflichtet, die Kaution Ihres Mieters sicher, und getrennt von Ihrem Privatvermögen, bei einem Kreditinstitut aufzubewahren. Sie müssen zudem auf Verlangen Ihres Mieters, die Details zur Kaution offenlegen, und nachweisen, dass die Kaution sicher verwahrt ist. Wenn Sie dies nicht tun, könnte dieseser Verstoß gegen die Anlagepflicht als Untreue nach § 266 StGB gewertet werden.

Inventar

Sie übertreiben nicht, wenn Sie alle Details über die Einrichtung in Ihrem Mietobjekt genau aufführen. Es ist wichtig, ehrlich bezügich des Alters und des Zustandes der Einrichtungsgegenstände zu sein, wenn Sie diese detailliert in einer Inventarliste beschreiben, denn diese Liste dient Beweiszwecken und zeigt beiden Parteien, wo Sie rechtlich stehen.

Sie müssen auch entscheiden, ob Sie im Mietvertrag die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache auf den Mieter übertragen wollen. Grundsätzlich ist der Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Schönheitsreparaturen umfassen «…das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen.» Die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache ist Sache des Vermieters, sofern dies nicht anderweitig im Mietvertrag vereinbart wurde.

Stellen Sie die Sicherheit Ihres Mieters sicher

Es ist nicht nur moralisch richtig, sicherzustellen, dass Ihre Mieter sicher leben, sondern auch gesetzlich vorgeschrieben. Nach der sogenannten Verkehrssicherungspflicht müssen Sie als Vermieter für die Sicherheit an und in Ihrer Immobilie sorgen. Dies beinhaltet beispielsweise das Streuen bei Glätte. Eine solche Pflicht kann jedoch auch an den Mieter durch eine Klausel im Mietvertrag übertragen werden.

Auch sind Sie als Vermieter nach § 535 BGB im Rahmen der Instandhaltungspflicht dazu verpflichtet, die Heizungsanlage regelmäßig warten zu lassen. Die Kosten hierfür sind auf den Mieter umlegbar, falls im Mietvertrag vereinbart wurde, dass Betriebskosten (welche Wartungsarbeitungen an der Heizanlage miteinschließen) vom Mieter zu tragen sind.

In ähnlicher Weise besteht auch eine Pflicht des Vermieters zur Feuerstättenschau, wobei auch die Kosten für Feuerstättenschau und -bescheid im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden können.

Zu einer regelmäßigen Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in der Wohnung Ihres Mieter sind Sie als Vermieter jedoch nicht verpflichtet (BGH, Urteil vom 15.10.2008 – VIII ZR 321/07).

Abgesehen davon müssen Sie sicherstellen, dass jede Etage des Mietobjektes einen Rauchmelder hat. Zudem sollte in jedem Raum, in dem ein Feuer brennt, ein Kohlenmonoxiddetektor vorhanden sein. Sie sollten auch sicherstellen, dass Ihre Mieter Sie kontaktieren, wenn ein Problem mit einem Rauchmelder auftritt. Es ist gesetzeswidrig, wenn Mieter Rauchmelder abschrauben oder Batterien entfernen.

Falls Sie günstigere Mietobjekte in einer Innenstadt vermieten, welche insbesondere bei Studenten und Pendlern beliebt sind, müssen Sie zudem beachten, dass die Kriminalitätsrate wahrscheinlich höher ist. Wechseln Sie schwache Außentüren aus und installieren Sie gute Schlösser, die für Kriminelle weniger attraktiv sind.

Checkliste: Wichtige Dinge, die Sie beachten sollten

Ein besserer Vermieter zu werden ist einfach, wenn Sie die oben genannten Tipps befolgen. Dadurch werden Sie glücklichere Mieter haben, die Ihnen länger als Mieter erhalten bleiben. Somit müssen Sie nicht alle sechs Monate neue Besichtigungen durchführen, neue Mietverträge schließen, den guten Zustand Ihres Mietobjektes erhalten, falls Schönheisreparaturen unterlassen wurden, und ausstehenden Miet- und Nebenkostenzahlungen hinterherrennen.

• Es ist selbstverständlich, dass Sie den Zustand Ihres Eigentums von Zeit zu Zeit überprüfen möchten, aber übertreiben Sie es nicht und geben Sie Ihren Mietern immer mehrere Tage im Voraus Bescheid. Reagieren Sie mit Verständnis, falls Ihren Mietern gewisse Zeiten für eine Besichtigung nicht passen, und seien Sie bezüglich der Terminvereinbarung flexibel.
• Halten Sie Ihr Eigentum in einem gutem Zustand und kontaktieren Sie Ihre Mieter sofort, wenn diese Kontakt mit Ihnen aufnehmen, insbesondere wenn diese Sie über Probleme informieren.
• Wenn Sie als Vermieter herausragen möchten, dann schließen Sie zusätzliche Versicherungen wie eine Hochwasserschutzversicherung ab.
• Pflegen und aktualisieren Sie Ihre Unterlagen regelmäßig und behalten Sie Kauf- und Reparaturbelege. Bewahren Sie die äersöhnlichen Daten Ihrer Mieter sicher und passwortgeschützt auf.
• Stellen Sie sicher, dass Ihre Mieter sicher sind, indem Sie regelmäßig Heizungsanlagen warten und Kamine reinigen und kontrolliere lassen. Stellen Sie auch sicher, das Ihre Mietobjekt über die notwendigen Rauch- und Kohlenmonoxid-Alarme verfügt.