Renovierungen und Reparaturen von Immobilien – diese Punkte sollten Vermieter beachten

Wenn Sie vor kurzem eine Immobilie gekauft haben, die Sie vermieten möchten, machen Sie sich wahrscheinlich Gedanken über die Höhe der Mieteinnahmen, die Sie in den nächsten Jahren erzielen werden. Doch die Arbeit fängt gerade erst an.

Wie man als erfahrener Vermieter weiß, ist das Management von Reparaturen und Renovierungen der Schlüssel zu zufriedenen Mietern und sprudelnden Gewinnen. Aber wie sollte man dabei am Besten vorgehen?

Sollten Sie Reparaturen selbst in Angriff nehmen oder jemanden beauftragen?
Wie sollten Sie Ihr Budget für Renovierungen und Modernisierungen gestalten?
Wie können Sie dabei vorgehen, um den Leerstand zu minimieren?

Keine Sorge, wir werden Ihnen diese Punkte gerne näher erklären. In diesem Artikel erfahren Sie mehr über die wichtigsten Strategien zur Instandhaltung von Immobilien, mit denen Sie Ihre Immobilie gut instand halten können, ohne das Budget zu sprengen. Von der Priorisierung kritischer Systeme bis hin zur zeitlichen Staffelung von Verbesserungsmaßnahmen – erfahren Sie alles über die Verwaltung von Immobilien von Vermietern, die selbst schon alles erlebt haben.

Ihre Verantwortung für die Instandhaltung von Mietobjekten

Als Vermieter einer oder mehrerer Buy-to-let-Immobilien müssen Sie sowohl die Pflichten der Vermieter als auch der Mieter kennen. Als Vermieter sind Sie für Reparaturen und die Instandhaltung Ihres Mietobjekts selbst verantwortlich.

Zu Ihren Pflichten als Vermieter gehören:

1. bauliche und technische Instandhaltung

Die Instandhaltung der Immobilie durch den Vermieter umfasst die Behebung baulicher Schäden wie Risse in Wänden oder Fundamenten sowie die Wartung wichtiger Systeme wie Sanitäranlagen, Heizungen, Rauchmelderbatterien, Warmwassersysteme und Elektrik. Wenn etwas kaputt geht oder nicht mehr funktioniert, müssen Sie einen Fachmann hinzuziehen, der es repariert oder ersetzt.

2. die Vorbeugung und Beseitigung von Schädlingsproblemen

Für die Schädlingsbekämpfung in Mietwohnungen ist der Vermieter verantwortlich. Sie sollten Maßnahmen ergreifen, um den Befall mit Nagetieren, Schaben, Bettwanzen und anderen Schädlingen in Ihrer Mietwohnung zu verhindern. Sollte es dennoch zu einem Befall kommen, sind Sie für die Beseitigung der Schädlinge verantwortlich, wofür oft professionelle Kammerjäger erforderlich sind.

Der Besitz von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bringt definitiv Verantwortung mit sich. Doch mit den richtigen Verfahren und Instrumenten können Sie die Instandhaltung und Reparaturen Ihrer Mieteinheiten mühelos bewältigen. Lesen Sie weiter, um weitere Tipps für einen proaktiven Ansatz bei der Instandhaltung von Mietwohnungen zu erhalten.

Erstellen Sie einen proaktiven Wartungsplan

Um dringende Reparaturen zu vermeiden und die Mieter zufrieden zu stellen, ist ein proaktiver Instandhaltungsplan der Schlüssel. Das bedeutet, dass Sie Ihre Immobilien regelmäßig inspizieren, Probleme frühzeitig erkennen und beheben, bevor sie zu großen Problemen werden.

1. Erstellen Sie Routineinspektionen und -wartungen

Ein guter Plan beginnt mit Routineinspektionen, etwa alle 3-6 Monate. Gehen Sie durch jede Einheit und notieren Sie alle Anzeichen von Schäden oder Abnutzung. Überprüfen Sie, ob Geräte, HLK-Systeme, Sanitäranlagen und das Dach in Ordnung sind. Es ist viel einfacher, eine undichte Waschmaschine jetzt zu ersetzen, als sich später mit einem Wasserschaden herumzuschlagen!

2. Setzen Sie Prioritäten für Ihre Reparaturen

Sobald Sie mögliche Probleme identifiziert haben, setzen Sie Prioritäten für die Reparaturen. Beheben Sie zuerst Probleme, die die Gesundheit, die Sicherheit oder den Komfort der Mieter beeinträchtigen. Kümmern Sie sich dann um weniger dringende, aber dennoch wichtige Projekte.

Fassen Sie ähnliche Aufgaben nach Möglichkeit zusammen, um die Kosten zu minimieren. Vergessen Sie auch nicht die vorbeugende Instandhaltung wie die Reinigung der Dachrinnen, die Wartung der Lüftungskanäle oder den Neuanstrich der Holzverkleidung.

3. Behalten Sie den Überblick über die Reparaturen

Das Wichtigste ist, dass Sie den Überblick über die Reparaturen behalten und nicht zulassen, dass Ihre Aufgabenliste außer Kontrolle gerät. Eine Immobilienverwaltungssoftware wie Rentila kann Ihnen helfen, den Überblick zu behalten, indem Sie Wartungsaufgaben planen und verfolgen können. Außerdem erhalten Sie Erinnerungen für Nachkontrollen und erneute Inspektionen, damit Sie nie wieder einen wichtigen Termin verpassen.

Wenn Sie Reparaturen und Renovierungen systematisch angehen, wird Ihr Leben als Vermieter sehr viel einfacher. Ihre Mieter werden es zu schätzen wissen, in gut gepflegten Wohnungen zu leben. Gleichzeitig vermeiden Sie teure Notrufe und die Kosten für unterlassene Instandhaltung. Diese Kosten können nämlich schnell sehr hoch werden, wenn sie nicht richtig geplant werden. Es ist deshalb unerlässlich, ein klares Budget aufzustellen.

Budget für Reparaturen und Renovierungen festlegen

Als Vermieter ist die Planung eines realistischen Budgets für Reparaturen oder Renovierungen an Ihren Mietobjekten unerlässlich. So können Sie sicherstellen, dass die Kosten nicht außer Kontrolle geraten und Ihre Gewinne schmälern.

Hier sind einige Tipps für die Budgetplanung:

1. Bestimmen Sie die Renovierungskosten

Der erste Schritt besteht darin, festzustellen, was repariert oder ersetzt werden muss und welche Kosten dafür anfallen. Dazu gehören Dinge wie neue Bodenbeläge, Sanitärarmaturen, Küchenschränke, Außenanstriche usw.

Holen Sie Kostenvoranschläge von mehreren Auftragnehmern ein, um die durchschnittlichen Renovierungskosten zu ermitteln. Konzentrieren Sie sich auf die Dinge, die die größten Auswirkungen haben, wie eine neue Küche oder ein neues Bad. Überlegen Sie auch, was Sie eventuell selbst erledigen können, z. B. Innenanstriche, um Geld zu sparen.

2. Legen Sie ein maximales Budget fest

Sobald Sie die potenziellen Kosten kennen, legen Sie einen Maximalbetrag fest, den Sie ausgeben möchten. Natürlich sollte dieser Betrag sicherstellen, dass sich die Investition für Sie rechnet. Streben Sie Renovierungen an, die die Miete und den Wert der Immobilie steigern. Als Faustregel gilt: Priorisieren Sie Renovierungen, die nicht mehr als 10-15 % des Gesamtwerts der Immobilie kosten.

Wenn die Immobilie beispielsweise 200.000 Euro wert ist, sollten Sie etwa 20.000 bis 30.000 Euro für Renovierungen einplanen.

3. Berücksichtigen Sie die Wartungskosten

Vergessen Sie in Ihrem Budget nicht die laufenden Instandhaltungskosten. Als Vermieter sind Sie für Ausgaben wie Heizungs-, Klempner- und Dachreparaturen verantwortlich. Legen Sie jeden Monat genug Geld beiseite, um eventuelle Notfälle abzudecken.

Es ist ratsam, etwa 10 % der Miete pro Jahr für Instandhaltung und Reparaturen einzuplanen. Wenn die Miete beispielsweise 1.000 Euro/Monat beträgt, sollten Sie jährlich 1.200 Euro für die Instandhaltung einplanen.

4. Finanzierungsmöglichkeiten in Betracht ziehen

Erkundigen Sie sich bei Bedarf nach Finanzierungsmöglichkeiten, um die Renovierung zu finanzieren, z. B. Privatkredite, Eigenheimkredite oder Renovierungshypotheken. Vergleichen Sie die Zinssätze und Laufzeiten, um eine Ihren Bedürfnissen entsprechende Lösung zu finden. Vergewissern Sie sich, dass die erhöhte Miete die neuen Kreditraten abdeckt. Wenn Sie größere Renovierungsarbeiten finanzieren, haben Sie mehr Geld für andere Ausgaben zur Verfügung.

Wenn Sie ein realistisches Budget festgelegt haben und die Finanzierung gesichert ist, können Sie zuversichtlich sein, dass Sie einen Gewinn erzielen können. Das richtige Management der Instandhaltungskosten für Mietobjekte ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Vermieter.

Behalten Sie den Überblick über Reparaturen und planen Sie Renovierungen, die den Wert Ihrer Immobilie maximieren, vernünftig ein. Ihre Mieter werden es zu schätzen wissen, in einer gut gepflegten Wohnung zu leben, und Sie werden die Früchte in Form höherer Mieten und eines höheren Immobilienwerts ernten.

Der letzte Punkt für ein erfolgreiches Renovierungs- und Reparaturmanagement ist eine gute Kommunikation mit Ihren Mietern über anstehende Reparatur- oder Renovierungsarbeiten. Lesen Sie weiter, um mehr zu erfahren.

Besprechen Sie Reparaturen und Renovierungen mit Ihren Mietern

Es ist wichtig, die Kommunikation mit Ihren Mietern aufrechtzuerhalten, insbesondere wenn Reparaturen oder Renovierungen anstehen. Rentila ist eine Immobilienverwaltungssoftware, die es einfach macht, mit Ihren Mietern in Kontakt zu bleiben.

Hier sind einige Ãœberlegungen zur Aufrechterhaltung einer guten Kommunikation mit den Mietern:

1. Informieren Sie Ihre Mieter über geplante Arbeiten

Wenn Sie routinemäßige Wartungsarbeiten, Inspektionen oder Modernisierungen planen, informieren Sie Ihre Mieter rechtzeitig. Senden Sie ihnen mindestens eine Woche vor Beginn der Arbeiten eine E-Mail oder einen Brief. Erläutern Sie, welche Arbeiten erledigt werden und geben Sie einen voraussichtlichen Zeitplan für die Fertigstellung. Ihre Mieter werden die Vorankündigung zu schätzen wissen und in der Lage sein, eventuelle Unterbrechungen zu planen.

2. Reagieren Sie schnell auf Wartungsanfragen

Wenn ein Mieter ein Problem meldet, das behoben werden muss, z. B. einen undichten Wasserhahn oder ein defektes Gasgerät, reagieren Sie so schnell wie möglich. Bestätigen Sie die Anfrage und lassen Sie sie wissen, dass Sie sich um die Lösung des Problems bemühen.

Planen Sie Reparaturen nach Möglichkeit innerhalb weniger Tage. Eine schnelle Reaktion auf Wartungsanfragen von Mietern schafft guten Willen und zeigt Ihren Mietern, dass Sie ihren Komfort und ihre Bedürfnisse ernst nehmen.

3. Informieren Sie Ihre Mieter über den Fortschritt der Reparaturen

Sobald die Arbeiten im Gange sind, halten Sie Ihre Mieter über die Fortschritte auf dem Laufenden. Wenn sich die Reparaturen verzögern oder länger als erwartet dauern, erklären Sie, warum und wann die Arbeiten abgeschlossen sein sollten.

Bei umfangreicheren Renovierungsarbeiten sollten Sie wöchentlich oder zweiwöchentlich über den Zeitplan des Auftragnehmers informieren. Ihre Mieter werden Ihre Transparenz und Kommunikation während des Prozesses zu schätzen wissen.

4. Kontrollieren Sie die Wohnung nach Abschluss der Arbeiten

Nach Abschluss von Wartungs-, Reparatur- oder Renovierungsarbeiten sollten Sie sich bei Ihren Mietern rückversichern. Fragen Sie, ob das Problem vollständig gelöst wurde und ob sie noch andere Anliegen haben. Dies wird die Wertschätzung Ihrer Mieter steigern und Ihnen dabei helfen, weitere potenzielle Probleme zu ermitteln,

Erkundigen Sie sich auch, ob die Arbeiter höflich waren und nach Abschluss der Arbeiten ordentlich aufgeräumt haben. Das Feedback Ihrer Mieter kann Ihnen helfen, die Instandhaltung Ihrer Immobilie zu verbessern und qualitativ hochwertige Auftragnehmer auszuwählen.

Eine offene Kommunikation ist der Schlüssel zur Zufriedenheit Ihrer Mieter und zum Aufbau einer guten Vermieter-Mieter-Beziehung. Achten Sie darauf, für eine proaktive Kommunikation sorgen, um die Instandhaltung Ihrer Mietobjekte zu optimieren und sicherzustellen, dass Ihre Mieter in jeder Phase gut informiert sind. Eine offene Kommunikation führt zu größerer Mieterzufriedenheit, weniger Beschwerden und höheren Bindungsquoten.

Mit einer Immobilienverwaltungssoftware wie Rentila können Sie einfach alle Renovierungen und Instandhaltungen Ihrer Immobilien planen. Zudem wird Ihnen die Software dabei helfen, eine gute Kommunikation mit Ihren Mietern zu halten und keine wichtigen Termine für die Instandhaltung zu verpassen. Auf diese Weise haben Sie Ihre Immobilien perfekt im Griff und können gleichzeitig eine gute Beziehung zu Ihren Mietern pflegen.

FAQ

Kann ich für eigene Renovierungsarbeiten an meiner Mietwohnung Steuern geltend machen?

Nein, für selbst durchgeführte Renovierungsarbeiten an Ihrem Mietobjekt gibt es keine Steuererleichterungen. Die Zeit und Mühe, die Sie in diese Verbesserungen investieren, sind keine abzugsfähigen Ausgaben. Bestimmte Renovierungskosten können jedoch je nach Art und Umfang steuerlich als Kapitalverbesserungen oder Reparaturen berücksichtigt werden.

Wie finanziert man Renovierungen beim Kauf eines Hauses?

Zur Finanzierung von Renovierungsarbeiten beim Kauf eines Hauses können Sie eine Hypothek auf das Haus aufnehmen oder ein Renovierungsdarlehen in Anspruch nehmen. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Hypothekenoptionen ausloten. Wenn Sie bereits Hausbesitzer sind, können Sie möglicherweise einen weiteren Kredit beantragen. Achten Sie außerdem auf einen angemessenen Versicherungsschutz, bevor Sie mit den Renovierungsarbeiten beginnen.

Kann ich eine Immobilie selbst renovieren, die ich selbst vermiete?

Ja, Sie können eine Immobilie renovieren, die Sie selbst vermieten. Bei umsichtiger Planung und strategischen Finanzentscheidungen können so selbst bescheidene Budgets für Renovierungen ausreichen. Durchdachte Verbesserungen können außerdem zu höheren Mieteinnahmen und einer Steigerung des Immobilienwerts führen, wodurch Ihre Investition lukrativer wird.

Verwaltung von Renovierungen und Reparaturen: Was ist zu beachten?

• Als Vermieter ist die Instandhaltung Ihrer Immobilien der Schlüssel, um sie in gutem Zustand und Ihre Mieter zufrieden zu halten.
• Mit etwas Planung und geschicktem Management können Sie Reparaturen effizient angehen und Renovierungen reibungslos durchführen.
• Denken Sie daran, Ihr Budget vernünftig zu planen, die Mieter zu informieren und auch die vorbeugende Instandhaltung im Auge zu behalten.
• Je mehr Mühe Sie sich jetzt mit der Verwaltung Ihrer Immobilie geben, desto mehr werden Sie von den stetigen Mieteinnahmen und langfristigen Kapitalgewinnen profitieren.